Pomieszczenie gospodarcze w budynku poniżej poziomu gruntu

Ustalenia planu odnośnie kondygnacji

Z godnie z § 9 pkt MPZP wysokość zabudowy dla działki to maksymalnie dwie kondygnacje nadziemne, w tym druga w poddaszu użytkowym. Proszę więc zwrócić uwagę, że ów plan nie wprowadza zakazu kondygnacji podziemnej, a jedynie ogranicza kondygnacje nadziemne do dwóch, w tym druga w poddaszu użytkowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 roku, sygn. akt VII SA/Wa 464/08 stwierdził, iż „skoro w planie mówi się o »wysokości zabudowy do czterech kondygnacji«, to chodzi niewątpliwie tylko o kondygnacje naziemne”. Podobnie u Pana: skoro mowa o dwóch kondygnacjach, i to wyraźnie nadziemnych, to nie ma zakazu i ograniczeń co do kondygnacji podziemnych.

Ustalmy więc najpierw, co jest kondygnacją. Zgodnie § 3 pkt 16 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, „przez kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne”.

Z kolei ustęp 17 dostarcza nam wiedzy, co ustawodawca rozumie za kondygnację podziemną (czyli taką co do której MPZP nie ustanawia zakazu na owej działce), wskazując, że przez kondygnację podziemną należy rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Ustęp 18 wskazuje zaś, że kondygnacja naziemna to każda kondygnacja nie będąca podziemną.

Kluczowe jest zatem w Pana przypadku ustalenie, czy owe pomieszczenie gospodarcze jest zagłębione poniżej poziomu przylegającego do niego terenu co najmniej o połowę jego wysokości w świetle. Jeśli tak, to jest kondygnacją podziemną i nie narusza MPZP, bowiem nie jest trzecią kondygnacją nadziemną.

Pomieszczenie gospodarcze jako piwnica

Musi Pan jednak być ostrożny, gdyż owe pomieszczenie gospodarcze może zostać uznane za piwnicę. W rozumieniu Rozporządzenia cytowanego wyżej, a dokładniej jego § 3 ust. 21 piwnica, to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu. A zatem ilekroć poziom podłogi danego pomieszczenia co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu, to takowe pomieszczenie jest piwnicą. A co do zasady piwnica jest kondygnacją. Jest to zresztą zgodne z definicją powierzchni użytkowej zwartej w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie definiuje się powierzchnię użytkową budynku lub jego części jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych (za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe).

Jeśli zatem Pana pomieszczenie gospodarcze można uznać za piwnicę jako kondygnację podziemną, to ta kondygnacja nie ma znaczenia w świetle zapisów MPZP i nie narusza jego warunków. Dlatego w mojej ocenie ważne jest, by dążył Pan do tego, aby za takową kondygnację podziemną, czyli za piwnicę owe pomieszczenie zostało uznane. Pomocny artykuł jest umieszczony na stronie Krajowej Izby Rzeczoznawców: https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol–rzeczoznawcow/39–p–zespol–rzeczoznawcow–mpoia–rp/1385–opinia–nr–86–definicja–kondygnacji–podziemnej. Pomocne jest również w kwestii, jak liczyć kondygnacje.

Niestety jako prawnik muszę wskazać, że urzędnicy w wydziale architektoniczno-budowlanym takie kwestie interpretują różnie. Dla jednych takie obniżenie poziomu podłogi z jednej strony nie jest kondygnacją podziemną a kondygnacją nadziemną tą samą na której znajduje się tzw. parter, czyli pierwszą kondygnacją. Dla innych jest to piwnica, czyli kondygnacja podziemna. Jaką by nie przyjąć wykładni z tych dwóch – Pan nie naruszy zapisów MPZP. Jeśli zatem pomieszczenie zostanie uznane za piwnicę, to nie widzę żadnego zagrożenia, gdyż MPZP nie zakazuje kondygnacji podziemnych a wskazuje wyraźnie, że dopuszcza maks. 2 nadziemne, w tym druga na poddaszu. Odpowiadając zatem na Pana pytanie – uznanie owego pomieszczenia za piwnicę, czyli 3. kondygnację, nie jest sprzeczne z MPZP. Załączył Pan co prawda jego fragment, ale wynika z niego jasno ograniczenie do dwóch, tyle że kondygnacji nadziemnych (nie podziemnych). Przyjąć bowiem należy, że brak zakazu wykonania kondygnacji podziemnej powoduje możliwość jej realizacji. Jedną z podstawowych zasad prawa budowlanego jest bowiem zasada tak zwanej wolności budowlanej (tak w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20.04.2011 r., Kp 7/09). Z tego powodu wszelkie ograniczenia budowlane powinny być precyzyjnie i konkretnie określone w przepisach prawa materialnego, tak by strona która je stosuje nie miała żadnych wątpliwości interpretacyjnych, a wszelka wykładnia przepisów z zakresu prawa budowlanego powinna być rozstrzygana na korzyść inwestora (tak w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8.12.2008 r., sygn. akt II OSK 1467/07).

Zagłębienie poniżej poziomu gruntu

Niemniej, w mojej ocenie ów projekt posiada dwie kondygnacje naziemne bez podziemnej, bowiem naziemna (w tym piwnica) to kondygnacja zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle. Jeśli zagłębienie jest mniejsze, nie ma kondygnacji podziemnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼