Podział domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na dwa lokale - podział w poziomie

Roboty budowlane – pozwolenie czy zgłoszenie?

W przypadku wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych należy istotnie rozważyć, czy ich podjęcie winno zostać poprzedzone określonymi działaniami skierowanymi do organów nadzoru budowlanego. Aktualne Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz. U. z 2021 r., poz. 2351) wskazuje wprost jakie działania wymagają uzyskania pozwolenia, dla jakich wystarczające jest zgłoszenie. Ustawa wskazuje także, jakie działania nie wymagają ani uzyskania pozwolenia ani dokonania zgłoszenia. Zgodnie z art. 28 § 1 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31, które zawierają listę działań podlegających zgłoszeniu i czynności nie wymagających żadnych działań”.

Podział domu i zgłoszenie

Aby zatem stwierdzić, czy planowane przez Pana działanie może zostać rozpoczęte od razu – wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych – trzeba ustalić, jakie roboty budowlane przewiduje Pański projekt budowlany w tym zakresie. O ile mogę się domyślać, jakie działania będą wykonywanie, o tyle w mojej ocenie raczej będzie tu koniczne zgłoszenie. Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Nadto nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych. Z drugiej jednak strony mamy zapis art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.

Tutaj niestety sam musi Pan ocenić, jakie prace będą wykonywane w budynku, jednak w mojej ocenie bez ingerencji w elementy konstrukcyjne się nie obejdzie, jeśli chcemy wydzielić odrębny lokal mieszkalny.

Treść zgłoszenia

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Teraz pozwolę sobie wprost przytoczyć przepis. Zgodnie z art. 30 ust. 4a Prawa budowlanego: Do zgłoszenia przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a ( przebudowa z naruszeniem konstrukcji), oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4. Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu zgłoszenia dokonuje jego sprawdzenia w zakresie, o którym mowa w art. 35 ust. 1.

Dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 to:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2, projektowanych rozwiązań w zakresie (ten punkt Pana nie dotyczy).

Ustalenia organu

Ocena organu będzie dokonywana pod względem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z (przy czym nie wszystkie okoliczności będą Pana dotyczyły rzecz jasna):

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
• wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
• ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Nadto dokonuje się oceny kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

• wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
• informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,
• kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,
• oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10.

Sprawdza się ponadto posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych.

Zlecenie badania gruntu

Pyta Pan, czy wobec tego starosta może żądać badań gruntu. Badania geotechniczne gruntu to na chwilę obecną element istotny projektu architektoniczno-budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 34 ust. 3 pkt. 2 lit. d Prawa budowlanego częścią projektu budowlanego jest projekt architektoniczno-budowlany obejmujący m.in. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego. Jakkolwiek brzmi to dziwnie w przypadku robót, które nie mają nic do czynienia z gruntami, to żaden z przepisów nie wprowadza wyłączenia tego elementu. Być może wystarczy opinia wskazująca, że projekt nie ma wpływu na kwestie geotechniczne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼