Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział dużego mieszkania na mniejsze

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-11-08

Sześciopokojowe mieszkanie w kamienicy zostało podzielone na 4 mniejsze mieszkania. Nie doszło do ingerencji w konstrukcję. Podział został wykonany rok temu. Z dwóch pokoi zrobiono mieszkania 1-pokojowe, z dwóch kolejnych – mieszkanie 2-pokojowe i z dwóch ostatnich – mieszkania 2-pokojowe. Wykorzystano dotychczasowe piony, żeby wykonać dodatkowe łazienki i aneksy kuchenne. Wszystkie te mieszkania korzystają ze wspólnego pieca gazowego do ogrzewania. Czy było potrzebne pozwolenie na budowę? Czy można tak podzielić mieszkanie i wyodrębnić te mieszkania, a więc uczynić je samodzielnymi, poprzez inwentaryzację i zaświadczenie o odrębności?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za błyskawiczną i szczegółową pomoc w zakresie prawa pracy.Polecam tego typu szybką poradę prawną.
Barbara
Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat

Co do zasady, prace nieingerujące w strukturę – konstrukcję budynku nie wymagają pozwolenia na budowę. Nie ma potrzeby legalizować postawienia ścianek działowych ani remontu wewnętrznej instalacji wodnej czy hydraulicznej.

Lokal będący częścią budynku, który ma cechy samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 1) może stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje nieruchomość lokalowa. Opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego samodzielność jest uzasadnione wtedy, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia, znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które ze względu na właściwości budynku i gruntu muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przedmiotem postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego jest wyjaśnienie, czy objęty wnioskiem lokal spełnia kryteria, o jakich mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem – „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

Innymi słowy, samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca).

Zatem istotne jest, aby lokal mieszkalny był w obrębie budynku wydzielony trwałymi ścianami. Również w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Urząd może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu, ale nie powoduje to wyodrębnienia lokalu.

Z uwagi na art. 217 § 2 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego – zaświadczenie jest tylko potwierdzeniem pewnych oczywistych faktów lub stanu prawnego i nie kształtuje sytuacji prawnej i obowiązków strony. Organ w tych sprawach nie prowadzi postępowania o jakim mowa w zażaleniu, a zatem nie było możliwe naruszenie tak wielu przepisów. W wyroku WSA w Warszawie I SA/Wa 167/04 z 17 marca 2005r, LEX nr 164773 wskazał, że: „O ile decyzja administracyjna jest aktem stosowania prawa, aktem woli, czynnością prawną, która zmierza bezpośrednio do wywołania skutków prawnych, o tyle zaświadczenie jest czynnością faktyczną, aktem wiedzy, dokumentem mającym znaczenie dowodowe, potwierdzającym istnienie prawa lub faktów i nie rozstrzyga sprawy administracyjnej co do jej istoty. Zaświadczenie nie może stanowić decyzji w rozumieniu art. 104 K.p.a. Zaświadczenie jest pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego.

Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., I OSK 908/13, z dnia 22 kwietnia 2015 r., I OSK 2772/14)”.

Wyodrębnić lokal mieszkalny można w drodze umowy między współwłaścicielami, zniesienia współwłasności albo w drodze sprzedaży. Należy pamiętać, że odrębny lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 m2.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na...

Najem długoterminowy na cele mieszkalne

Wynajmuję dom, jest to najem długoterminowy na cele mieszkalne. Mieszka w nim około 11 osób. Prowadzę działalność m.in. związaną z najmem na...

Usytuowanie otworów okiennych w remontowanym budynku

Jestem inwestorem przeprowadzającym remont jednorodzinnego domu z lat dwudziestych i mam problem dotyczący usytuowania otworów okiennych...

Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Kupiłam mieszkanie od gminy w stanie kompletnej ruiny za bardzo wygórowaną kwotę. Wyremontowałam je bardzo starannie. Po zasiedleniu okazało się, że...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »