Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział dużego mieszkania na mniejsze

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-11-08

Sześciopokojowe mieszkanie w kamienicy zostało podzielone na 4 mniejsze mieszkania. Nie doszło do ingerencji w konstrukcję. Podział został wykonany rok temu. Z dwóch pokoi zrobiono mieszkania 1-pokojowe, z dwóch kolejnych – mieszkanie 2-pokojowe i z dwóch ostatnich – mieszkania 2-pokojowe. Wykorzystano dotychczasowe piony, żeby wykonać dodatkowe łazienki i aneksy kuchenne. Wszystkie te mieszkania korzystają ze wspólnego pieca gazowego do ogrzewania. Czy było potrzebne pozwolenie na budowę? Czy można tak podzielić mieszkanie i wyodrębnić te mieszkania, a więc uczynić je samodzielnymi, poprzez inwentaryzację i zaświadczenie o odrębności?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Podział dużego mieszkania na mniejsze

Co do zasady, prace nieingerujące w strukturę – konstrukcję budynku nie wymagają pozwolenia na budowę. Nie ma potrzeby legalizować postawienia ścianek działowych ani remontu wewnętrznej instalacji wodnej czy hydraulicznej.

Lokal będący częścią budynku, który ma cechy samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 1) może stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje nieruchomość lokalowa. Opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego samodzielność jest uzasadnione wtedy, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia, znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które ze względu na właściwości budynku i gruntu muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach.

Przedmiotem postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego jest wyjaśnienie, czy objęty wnioskiem lokal spełnia kryteria, o jakich mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem – „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

Innymi słowy, samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca).

Zatem istotne jest, aby lokal mieszkalny był w obrębie budynku wydzielony trwałymi ścianami. Również w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Urząd może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu, ale nie powoduje to wyodrębnienia lokalu.

Z uwagi na art. 217 § 2 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego – zaświadczenie jest tylko potwierdzeniem pewnych oczywistych faktów lub stanu prawnego i nie kształtuje sytuacji prawnej i obowiązków strony. Organ w tych sprawach nie prowadzi postępowania o jakim mowa w zażaleniu, a zatem nie było możliwe naruszenie tak wielu przepisów. W wyroku WSA w Warszawie I SA/Wa 167/04 z 17 marca 2005r, LEX nr 164773 wskazał, że: „O ile decyzja administracyjna jest aktem stosowania prawa, aktem woli, czynnością prawną, która zmierza bezpośrednio do wywołania skutków prawnych, o tyle zaświadczenie jest czynnością faktyczną, aktem wiedzy, dokumentem mającym znaczenie dowodowe, potwierdzającym istnienie prawa lub faktów i nie rozstrzyga sprawy administracyjnej co do jej istoty. Zaświadczenie nie może stanowić decyzji w rozumieniu art. 104 K.p.a. Zaświadczenie jest pochodną istniejących faktów lub stanu prawnego.

Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., I OSK 908/13, z dnia 22 kwietnia 2015 r., I OSK 2772/14)”.

Wyodrębnić lokal mieszkalny można w drodze umowy między współwłaścicielami, zniesienia współwłasności albo w drodze sprzedaży. Należy pamiętać, że odrębny lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 m2.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »