Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podmokły teren na sąsiedniej działce

Marek Gola • Opublikowane: 2016-07-01

Właściciel sąsiedniej działki zamierza wybudować na niej dom. Teren jest trochę podmokły, więc z tego, co wiem, zamierza podnieść poziom gruntu oraz zamontować tzw. sączki odprowadzające wodę. Takie działanie będzie miało negatywny skutek dla mnie – boję się, że z jednej strony w razie deszczu moja działka będzie zalewana, a znów latem będzie zupełnie sucha. Natomiast moja działka ma charakter działki rolnej. Jak mogę zabezpieczyć mój interes, aby nie dopuścić do tych działań sąsiada? Jakie przepisy regulują te kwestie?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

Poniższa odpowiedź zostanie podzielona niejako na dwie części: pierwsza – administracyjna dotycząca zawieszenia procesu budowy, druga cywilna związana z zaprzestaniem naruszania prawa własności.

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z treści Pana pytania wynika, iż na sąsiedniej nieruchomości wybudowany ma być dom. Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Z treści Pana pytania wynika, że czynności dokonywane przez Pana sąsiada mają bezpośredni wpływ na Pana nieruchomość. Uniemożliwiają lub uniemożliwiać będą funkcjonowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Powyższe karze wskazać, iż winien być Pan traktowany jako strona postępowania. Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Z powyższego brzmienia przepisu wynika zatem, iż nie każdy sąsiad będzie stronom postępowania. Wymagany jest bowiem interes prawny. W tym przypadku interesem prawnym jest wymóg oddziaływania obiektu, który ma być budowany, na nieruchomość stanowiącą Pana własność.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak wskazuje się w najnowszym orzecznictwie, „aby uznać właściciela jakiejś nieruchomości za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę na innej nieruchomości (a także o stwierdzenie nieważności wydanego już pozwolenia) należy ustalić, czy należąca do niego nieruchomość znajduje się na terenie wyznaczonym na podstawie konkretnych przepisów prawa materialnego w otoczeniu przedmiotowego obiektu budowlcianego, przy czym przepisy te wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1772/11).

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starostwa właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. W chwili obecnej zasadne jest zatem udanie się do starostwa celem zapytania, czy dla nieruchomości sąsiedniej (dobrze jest znać numer działki-w przypadku jego braku konieczne będzie jego ustalenia w starostwie) wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, a także czy decyzja taka jest ostateczna (w postępowaniu administracyjnym nie można bowiem mówić o decyzji prawomocnej lecz ostatecznej).

Jeżeli bowiem Pan jako właściciel nieruchomości sąsiedniej nie został uznany za stronę postępowania, należałoby zastanowić się nad wystąpieniem z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego „organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która:

1) wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;

2) wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;

3) dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną;

4) została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;

5) była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;

6) w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;

7) zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa”.

Unieważnienie decyzji jest możliwe po uprzednim wykazaniu, iż zasadnym jest zakwalifikowanie Pana jako strony postępowania. Jak podnosi się w orzecznictwie „właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości sąsiadujących z projektowaną budową, muszą wskazać konkretny przepis, przewidujący w konkretnej sytuacji ograniczenie w swobodnym korzystaniu z ich nieruchomości, wprowadzone ze względu na powstanie w sąsiedztwie określonego obiektu budowlanego”.

Wskazać należy zatem na treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Powyższy przepis stanowić zatem winien podstawę prawną wskazania traktowania jako strony postępowania administracyjnego.

Przepisy art. 144 w zw. z art. 222 § stanowią drugą możliwość, a mianowicie wystąpienie z pozwem o zaprzestanie naruszania prawa własności.

Stosownie do treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

Innymi słowy próba dochodzenia swoich praw przed odpowiednimi organami nie musi wcale uniemożliwiać budowy domu na sąsiedniej nieruchomości, ale może nakładać na sąsiada obowiązek dokonania takich czynności, które zmierzać będą do zminimalizowania ewentualnych negatywnych następstw dla Pana nieruchomości.

Ustawodawca za pomocą art. 144 ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000 Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

W pierwszej kolejności pozwoli Pani, iż wskażę na możliwość wystąpienia Pana wobec sąsiada do sądu wydziału cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144, w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Podwyższenie terenu sąsiedniego w taki sposób, iż znaczenie utrudnione zostanie korzystanie z nieruchomości stanowiącej Pana własność, a to z uwagi na spływ wody deszczowej w sposób, który dotychczas nie występowała (mniemam, iż istnieje możliwość wystąpienia spiętrzeń wody) stanowi bowiem immisje pośrednie, które objęte są hipotezą przepisu art. 144. „Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów”.

Reasumując, wskazać należy na zasadność udania się do starostwa celem ustalenia, czy właściciel nieruchomości sąsiedniej otrzymał decyzję o pozwoleniu na budowę, a także, czy decyzja taka jest ostateczna. W sytuacji, kiedy decyzja taka byłaby ostateczna, w mojej ocenie zasadne byłoby wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji, a to z uwagi na niezakwalifikowanie Pana jako właściciela nieruchomości sąsiedniej do stron postępowania, w sytuacji kiedy stan faktyczny wskazuje bezpośrednio na uniemożliwienie lub utrudnienie korzystania z nieruchomości w sposób dla niej przeznaczony. Powyższy wniosek skutkować może zawieszeniem robót budowlanych, bowiem ostateczne rozstrzygnięcie takiego wniosku da dopiero możliwość ustalenia, czy przedsięwzięcie Pana sąsiada narusza Pana prawa, czy też nie. Przedstawiony przez Pana stan faktyczny budzi bowiem szereg wątpliwości natury praktycznej, bowiem nie jest możliwe należyte korzystanie z nieruchomości będącej permanentnie zalewanej przez nieruchomości położone wyżej, dla których teren został w sposób sztuczny podwyższony, a to wszystko celem podniesienia poziomu ziemi w odniesieniu do Pana nieruchomości. Działanie takie w mojej ocenie narusza bezpośrednio Pana prawo własności, albowiem utrudnia lub uniemożliwią korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

Nadto drugą możliwość stanowi wystąpienie na drogę postępowania sądowego (cywilnego) z pozwem o zaprzestanie naruszania prawa własności. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Przez zaniechanie naruszeń można traktować także zobowiązanie sąsiada do powzięcia takich kroków, które uniemożliwią dalsze naruszanie Pana własności. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Opłata jest stała i konieczna, bowiem sąd nie podejmie żadnej czynności bez uiszczenia opłaty.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »