Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pobudowanie domu na działce blisko lasu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-12-11

Mam działkę, która w ok. 70% znajduje się na terenie określonym w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania dla gminy (miejscowy plan zagospodarowania nie istnieje) jako przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne, a w 30% na terenie oznaczonym jako las (gdzie zgodnie ze studium nie można budować). Chcę tam postawić dom, ale żeby można go sensownie wpisać w działkę, spełniając inne wymogi (odległość od sąsiada, drogi itp.), jego narożnik wypada ok. 2 m od granicy terenu lasu (nie ma tam drzew, ale na mapie to już las). Czy jest szansa na pobudowanie domu tak blisko lasu, ale jednocześnie pozostając na terenie przeznaczonym pod budowę i bez konieczności wycinki drzew?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia ze studium, co odrobinę skomplikuje Panu obecnie możliwość zaplanowania usytuowania budynku. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, lecz aktem kierownictwa wewnętrznego i jego postanowienia nie mogą wpływać na sytuację prawną obywateli. Studium wiążące jest jedynie dla organów gminy, nie kształtuje natomiast sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości, stąd jego postanowienia i regulacja nie może mieć wpływu na konkretne zapisy decyzji o warunkach zabudowy. Takie jest też utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych (zob. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, gdzie Sąd wyraźnie stwierdził, że „badanie zamierzenia inwestora z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na wynik postępowania w sprawie warunków zabudowy, gdyż decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana w oparciu o wymieniony akt, bowiem nie ma on charakteru aktu prawa powszechnie obowiązującego, a stąd nie może stanowić materialnoprawnej podstawy takiego rozstrzygnięcia”).

 

Do czasu zatem, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wiążą one powszechnie i nie mogą stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Czemu? Bo na czas uchwalenia planu mogą zawiesić postępowanie administracyjne w zakresie wydania warunków zabudowy.

 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż dziewięć miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zasadniczo zaś póki co musiałby Pan uzyskać warunki zabudowy. A tu konieczne jest spełnienie o wiele większej ilości przesłanek niż tylko posiadania działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę w przyszłym planie.

 

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia „warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Z kolei § 5, § 6, i § 7 mówią o wyznaczaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odnosząc te wielkości do przeprowadzonej analizy zabudowy działek sąsiednich.

 

Dla przeprowadzenia wymaganej analizy kontynuacji funkcji i cech nowej zabudowy organ obowiązany jest, zgodnie z zapisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczyć obszar analizowany, którego granice określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50 m.

 

I tu także będzie trzeba mieć na uwadze warunki techniczne. Problematyka odległości, w jakiej powinny być usytuowane budynki od lasu, została uregulowana w § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. I tu także jest problem w interpretacji słowa „las”. Zgodnie z § 271 odległość budynków mieszkalnych powinny być usytuowane w odległości 12 m od lasu. Najmniejszą odległość budynków od granicy lasu należy przyjmować jako odległość ścian tych budynków od ściany budynku z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień, a „jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%”.

Problematyczne jest dla urzędów, czy odległość powyższą należy mierzyć od granicy działki leśnej, czy też od „ściany lasu”. I tu można mieć argument dla odwołania od negatywnej decyzji – odległość powinna być mierzona od „ściany lasu”.

 

Intencją ustawodawcy było zabezpieczenie przeciwpożarowe zarówno lasu, jak i budynku, a nie zabezpieczenie działek leśnych. Przepisy rozporządzenia nie mówią o działce leśnej, lecz odnoszą się do lasu.

 

Obecnie na etapie studium może Pan żądać przekształcenia działki z leśnej w budowlaną, wskazując, że drzew tam nie ma. Więc nie jest to las. Potem będzie o wiele trudniej zmienić sposób użytkowania tego kawałka gruntu. Dodatkowym argumentem dla Pana jest, że zasadne byłoby w ramach ewidencyjnej działki zachować jej faktyczny charakter i sposób użytkowania – zmieniając z leśnej na budowlaną. Czemu? Bowiem niekiedy niestety urzędy traktują las jako obszar w planie zapisany jako las, bez względu na faktyczny charakter działki. A przeznaczenia z leśnej na nieleśną po uchwaleniu planu Pan nie przepchnie, bo będzie wymagać zmiany planu.

 

Odpowiadając na Pana pytanie – jest szansa, składając obecnie wniosek o wydanie warunków zabudowy, podnosząc brak lasu na tych 30% działki lub doprowadzając do zmiany studium w zakresie tych 30% Pana działki. W tym celu należy złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania części działki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Przebudowa poddasza i brak pozwolenia

Kilka lat temu zaadaptowałam strych swojego domu jednorodzinnego, podwyższając wysokość domu o ok. 50 centymetrów, przy czym kształt dachu został...

Zawieszone postępowanie o pozwolenie na budowę a nowy plan zagospodarowania

Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynków wielorodzinnych o wysokości do 12 m. Urząd dopatrzył się błędów...

Czy sąsiad może ją zablokować inwestycję celu publicznego?

Właśnie otrzymałam decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ku mojemu zdziwieniu otrzymał ją także właściciel sąsiedniej...

Zgubienie dziennika budowy

Zgubiłem dziennik budowy. Jestem inwestorem i nie wiem co mam zrobić, aby oddać budynek do użytkowania. Jak mogę rozwiązać mój problem?

Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Otrzymałem prawomocne już warunki zabudowy dla trzech budynków w budownictwie zagrodowym (czyli na gruncie rolnym, trzy jednorodzinne budynki mieszkalne...

Przerobienie lokalu użytkowego na gabinet lekarski

Zamierzam wynająć lokal użytkowy, w którym dotychczas było biuro, i otworzyć w nim gabinet lekarski. Pomieszczenie będzie wymagało drobnego...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »