Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pobudowanie domu na działce blisko lasu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-12-11

Mam działkę, która w ok. 70% znajduje się na terenie określonym w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania dla gminy (miejscowy plan zagospodarowania nie istnieje) jako przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne, a w 30% na terenie oznaczonym jako las (gdzie zgodnie ze studium nie można budować). Chcę tam postawić dom, ale żeby można go sensownie wpisać w działkę, spełniając inne wymogi (odległość od sąsiada, drogi itp.), jego narożnik wypada ok. 2 m od granicy terenu lasu (nie ma tam drzew, ale na mapie to już las). Czy jest szansa na pobudowanie domu tak blisko lasu, ale jednocześnie pozostając na terenie przeznaczonym pod budowę i bez konieczności wycinki drzew?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia ze studium, co odrobinę skomplikuje Panu obecnie możliwość zaplanowania usytuowania budynku. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, lecz aktem kierownictwa wewnętrznego i jego postanowienia nie mogą wpływać na sytuację prawną obywateli. Studium wiążące jest jedynie dla organów gminy, nie kształtuje natomiast sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości, stąd jego postanowienia i regulacja nie może mieć wpływu na konkretne zapisy decyzji o warunkach zabudowy. Takie jest też utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych (zob. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, gdzie Sąd wyraźnie stwierdził, że „badanie zamierzenia inwestora z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na wynik postępowania w sprawie warunków zabudowy, gdyż decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana w oparciu o wymieniony akt, bowiem nie ma on charakteru aktu prawa powszechnie obowiązującego, a stąd nie może stanowić materialnoprawnej podstawy takiego rozstrzygnięcia”).

 

Do czasu zatem, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wiążą one powszechnie i nie mogą stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Czemu? Bo na czas uchwalenia planu mogą zawiesić postępowanie administracyjne w zakresie wydania warunków zabudowy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż dziewięć miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zasadniczo zaś póki co musiałby Pan uzyskać warunki zabudowy. A tu konieczne jest spełnienie o wiele większej ilości przesłanek niż tylko posiadania działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę w przyszłym planie.

 

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia „warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Z kolei § 5, § 6, i § 7 mówią o wyznaczaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odnosząc te wielkości do przeprowadzonej analizy zabudowy działek sąsiednich.

 

Dla przeprowadzenia wymaganej analizy kontynuacji funkcji i cech nowej zabudowy organ obowiązany jest, zgodnie z zapisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczyć obszar analizowany, którego granice określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50 m.

 

I tu także będzie trzeba mieć na uwadze warunki techniczne. Problematyka odległości, w jakiej powinny być usytuowane budynki od lasu, została uregulowana w § 271 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. I tu także jest problem w interpretacji słowa „las”. Zgodnie z § 271 odległość budynków mieszkalnych powinny być usytuowane w odległości 12 m od lasu. Najmniejszą odległość budynków od granicy lasu należy przyjmować jako odległość ścian tych budynków od ściany budynku z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień, a „jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%”.

Problematyczne jest dla urzędów, czy odległość powyższą należy mierzyć od granicy działki leśnej, czy też od „ściany lasu”. I tu można mieć argument dla odwołania od negatywnej decyzji – odległość powinna być mierzona od „ściany lasu”.

 

Intencją ustawodawcy było zabezpieczenie przeciwpożarowe zarówno lasu, jak i budynku, a nie zabezpieczenie działek leśnych. Przepisy rozporządzenia nie mówią o działce leśnej, lecz odnoszą się do lasu.

 

Obecnie na etapie studium może Pan żądać przekształcenia działki z leśnej w budowlaną, wskazując, że drzew tam nie ma. Więc nie jest to las. Potem będzie o wiele trudniej zmienić sposób użytkowania tego kawałka gruntu. Dodatkowym argumentem dla Pana jest, że zasadne byłoby w ramach ewidencyjnej działki zachować jej faktyczny charakter i sposób użytkowania – zmieniając z leśnej na budowlaną. Czemu? Bowiem niekiedy niestety urzędy traktują las jako obszar w planie zapisany jako las, bez względu na faktyczny charakter działki. A przeznaczenia z leśnej na nieleśną po uchwaleniu planu Pan nie przepchnie, bo będzie wymagać zmiany planu.

 

Odpowiadając na Pana pytanie – jest szansa, składając obecnie wniosek o wydanie warunków zabudowy, podnosząc brak lasu na tych 30% działki lub doprowadzając do zmiany studium w zakresie tych 30% Pana działki. W tym celu należy złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania części działki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Przebudowa poddasza i brak pozwolenia

Kilka lat temu zaadaptowałam strych swojego domu jednorodzinnego, podwyższając wysokość domu o ok. 50 centymetrów, przy czym kształt dachu został...

Zawieszone postępowanie o pozwolenie na budowę a nowy plan zagospodarowania

Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynków wielorodzinnych o wysokości do 12 m. Urząd dopatrzył się błędów...

Czy sąsiad może ją zablokować inwestycję celu publicznego?

Właśnie otrzymałam decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ku mojemu zdziwieniu otrzymał ją także właściciel sąsiedniej...

Zgubienie dziennika budowy

Zgubiłem dziennik budowy. Jestem inwestorem i nie wiem co mam zrobić, aby oddać budynek do użytkowania. Jak mogę rozwiązać mój problem?

Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Otrzymałem prawomocne już warunki zabudowy dla trzech budynków w budownictwie zagrodowym (czyli na gruncie rolnym, trzy jednorodzinne budynki mieszkalne...

Przerobienie lokalu użytkowego na gabinet lekarski

Zamierzam wynająć lokal użytkowy, w którym dotychczas było biuro, i otworzyć w nim gabinet lekarski. Pomieszczenie będzie wymagało drobnego...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »