Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niska kwota odszkodowania od starostwa za działkę pod drogę

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-06-14

Starostwo powołało niezależnego rzeczoznawcę do wyceny działki o pow. 0.01 ha położonej przy drodze powiatowej. Wycena miała służyć wyliczeniu odszkodowania dla nas za przejęcie działki pod drogę, dokładnie budowę ronda. Na działce znajdują się 4 reklamy, z których mamy dochód roczny za dzierżawę w kwocie podobnej do wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca nie ujął tego dochodu w kwocie odszkodowania, wycenił działkę po cenie rynkowej. Wystosowaliśmy pismo z prośbą o ponowną wycenę i uwzględnienie naszego dochodu z tytułu najmu pod reklamy. Starosta zwrócił się do nas o udokumentowanie i przesłanie umów dzierżawy. Czy musimy takie umowy udostępniać? Dwóch nie mamy, bo zostały zawarte dość dawno z opłatą z góry za 10 lat. Natomiast pozostałe dwie firmy wynagrodziły nam należność w postaci rzeczowej. Tego roku dostaliśmy nowe propozycje od firm, które chciały wynająć teren pod reklamy, ale odmówiliśmy ze względu na wszczęte postępowanie administracyjne – dla nas to utracony dochód. Jak powinniśmy teraz postąpić, aby kwota odszkodowania nie była tak niska?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej „u.g.n.”), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W opisanej sprawie mamy do czynienia z wyceną wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczania nieruchomości. Zgodnie z art. 130 u.g.n.:

„1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.”

Stosownie do § 3 rozporządzenia:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„1. Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.”

W świetle § 7 rozporządzenia:

„1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.”

Przy odczytywaniu norm prawnych zawartych w art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 518), art. 154 tej ustawy oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie można kierować się wyłącznie ich literalnym brzmieniem. Należy mieć na względzie, na ile skonstruowana norma pozwala na zapewnienie, aby ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadało konstytucyjnym standardom. W szczególności konieczne jest zapewnienie takiego sposobu badania wartości nieruchomości, aby uwzględniała ona nie tylko stan prawny, ale także stan faktyczny i stan otoczenia nieruchomości. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiony decyzją wywłaszczeniową. Przepis art. 130 ust. 1 cyt. ustawy stanowiący o wysokości odszkodowania, po nowelizacji z dnia 24 września 2010 r. (Dz. U. Nr 200, poz. 1323) nakazuje ustalać je według „stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości”, z uwzględnieniem także jej „przeznaczenia”. Przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość należy przeznaczenie nieruchomości ustalać w kolejności kryteriów wskazanych w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w pierwszej kolejności należy przyjąć takie przeznaczenie nieruchomości, jakie zostało określone w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 154 ust. 1 ustawy), w przypadku jego braku przeznaczenie nieruchomości powinno zostać ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 cyt. ustawy), a dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zdefiniowany w art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „stan nieruchomości” obejmuje na równi „stan faktyczny” istniejący na nieruchomości (tj. „aktualny sposób użytkowania” czy „faktyczny sposób użytkowania”) jak też „stan prawny” (w tym jej przeznaczenie w planie miejscowym wraz z „surogatami” planu wskazanymi w art. 154 ustawy). Wskazanie zatem w § 36 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), że przy określaniu wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę, oprócz „stanu nieruchomości”, dodatkowo „przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – należy uznać za superfluum, czyli powtórzenie tego, co zostało powiedziane w pierwszej części przepisu. Taka wykładnia § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia oraz art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami powoduje, że norma z nich wywiedziona nie pozostaje w sprzeczności z art. 134 cyt. ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 4 marca 2014 r. II SA/Bd 1157/13).

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowania według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia w rozumieniu art. 134 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości tej nieruchomości. Ma to z reguły zastosowanie w przypadku, gdy w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomość stanowi teren użytkowany rolniczo (grunt rolny), a zgodnie z celem wywłaszczenia ma być przeznaczona pod zabudowę (grunt budowlany), gdyż grunty przeznaczone pod zabudowę osiągają na rynku zazwyczaj ceny wyższe niż grunty przeznaczone do produkcji rolnej. Zadaniem rzeczoznawcy jest wówczas przeprowadzenie analizy rynku lokalnego obejmującego nieruchomości przeznaczone pod zabudowę o podobnej funkcji, jak i celu wywłaszczenia i porównanie cen notowanych na tym rynku z cenami nieruchomości przeznaczonych do produkcji rolnej (z zabudową siedliskową), przy czym taka analiza powinna być ujęta w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym. Na gruncie art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawowym zadaniem skarżącego zanim sporządził operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, było zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Jeśli zatem doszło do wzrostu takiej wartości, rzeczoznawca majątkowy zgodnie z „zasadą korzyści” ma obowiązek w operacie szacunkowym wskazać jedną wartość nieruchomości, tj. najkorzystniejszą dla wywłaszczanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2015 r. II GSK 1324/14).

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych dotyczących szacowania nieruchomości na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Operat szacunkowy jest więc dowodem, który podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne. Organ prowadzący postępowanie administracyjne, zarówno w I, jak i w II instancji, obowiązany jest przestrzegać zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 K.p.a. Oznacza to, że powinien on podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Bez wątpienia zaś w sytuacji, gdy organ uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego bądź z przepisami wykonawczymi ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r. II SA/Gd 465/17).

Operat szacunkowy podlega każdorazowo ocenie przez organ rozstrzygający sprawę. Decyzja organu wywłaszczeniowego o ustaleniu wysokości odszkodowania ma charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jest to możliwe dlatego, że ustawodawca nie zdecydował się na związanie organu ustaleniami operatu. W sytuacji zatem, gdy organ dysponuje wiedzą o innym operacie, dotyczącym tej samej nieruchomości, którego ustalenia znacznie odbiegają od operatu sporządzonego bezpośrednio przed tym organem, pominięcie wcześniejszego operatu i nieodniesienie się do niego, wpływa na wiarygodność dokonanej przez organ oceny aktualnego operatu. Brak takich ustaleń stanowi naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na rozstrzygnięcie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Lublinie z dnia 26 maja 2011 r. II SA/Lu 147/11).

Przy odczytywaniu norm prawnych zawartych w art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 518), art. 154 tej ustawy oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie można kierować się wyłącznie ich literalnym brzmieniem. Należy mieć na względzie, na ile skonstruowana norma pozwala na zapewnienie, aby ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiadało konstytucyjnym standardom. W szczególności konieczne jest zapewnienie takiego sposobu badania wartości nieruchomości, aby uwzględniała ona nie tylko stan prawny, ale także stan faktyczny i stan otoczenia nieruchomości. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiony decyzją wywłaszczeniową. Przepis art. 130 ust. 1 cyt. ustawy stanowiący o wysokości odszkodowania, po nowelizacji z dnia 24 września 2010 r. (Dz. U. Nr 200, poz. 1323) nakazuje ustalać je według „stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości”, z uwzględnieniem także jej „przeznaczenia”. Przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość należy przeznaczenie nieruchomości ustalać w kolejności kryteriów wskazanych w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w pierwszej kolejności należy przyjąć takie przeznaczenie nieruchomości, jakie zostało określone w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 154 ust. 1 ustawy), w przypadku jego braku przeznaczenie nieruchomości powinno zostać ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 cyt. ustawy), a dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zdefiniowany w art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „stan nieruchomości” obejmuje na równi „stan faktyczny” istniejący na nieruchomości (tj. „aktualny sposób użytkowania” czy „faktyczny sposób użytkowania”), jak też „stan prawny” (w tym jej przeznaczenie w planie miejscowym wraz z „surogatami” planu wskazanymi w art. 154 ustawy). Wskazanie zatem w § 36 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), że przy określaniu wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę, oprócz „stanu nieruchomości”, dodatkowo „przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – należy uznać za superfluum, czyli powtórzenie tego, co zostało powiedziane w pierwszej części przepisu. Taka wykładnia § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia oraz art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami powoduje, że norma z nich wywiedziona nie pozostaje w sprzeczności z art. 134 cyt. ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 4 marca 2014 r. II SA/Bd 1157/13).

W odniesieniu natomiast do możliwości uwzględnienia utraconych korzyści przy ustalaniu wartości wywłaszczonych nieruchomości wskazać należy, iż jest ono niezależne od wyceny wartości wywłaszczanych nieruchomości. W takim wypadku przysługuje droga postępowania cywilnego o zwrotu utraconych korzyści. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 maja 2016 r. o sygn. akt III CSK 244/15:

„Żądanie zgłoszone przez powodów w niniejszej sprawie zmierza do zasądzenia odszkodowania mającego skompensować uszczerbek w majątku, który ponieśli w związku ze zdarzeniem o charakterze publicznoprawnym, jakim było odjęcie im aktem administracyjnym własności nieruchomości, przez co nie mogą pobierać z niej pożytków. Powodowie twierdzą, że pomiędzy nimi i pozwanym istnieje cywilnoprawny stosunek prawny, w ramach którego pozwany powinien pokryć tego rodzaju uszczerbek. To już wystarczy dla przyjęcia, że droga sądowa w niniejszej sprawie jest dopuszczalna. Nie jest wprawdzie jasne, jak powodowie rozumieją używane w środkach zaskarżenia określenie „roszczenia uzupełniające”, ale zapewne nie może ono oznaczać roszczeń przewidzianych w art. 224-230 L.c., a jednym przepisem, na który wskazują powodowie jako na źródło dochodzonego roszczenia jest art. 361 K.c. Do sądów meriti będzie należała ocena, czy jest to podstawa wystarczająca, skoro zdarzenie mające być źródłem uszczerbku w majątku powodów miało charakter legalny.”

Roszczenie takie powinno zostać udowodnione i oparte na art. 361 K.c. Zgodnie z tym przepisem:

„§ 1. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

§ 2. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.”

Zgodnie z art. 6 K.c.: „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.”.

Wysokość utraconych dochodów, która ma charakter szacunkowy, winna być wyliczona w oparciu o faktycznie uzyskiwany dochód w okresie zbliżonym do okresu objętego żądaniem pozwu. Dzieje się tak np. w sprawach o odszkodowanie w związku z wypadkiem, gdy poszkodowany dotychczas zarobkujący utracił możliwość uzyskiwania dochodów przez okres choroby i rehabilitacji. Wysokość utraconych zarobków oblicza się w odniesieniu do hipotetycznych (często uśrednionych) dochodów z danego okresu, nawet jeśli występują w poszczególnych miesiącach znaczne różnice (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I Wydział Cywilny z dnia 28 września 2018 r. I ACa 467/17).

Żądanie naprawienia uszczerbku majątkowego w postaci utraconych korzyści (lucrum cessans) może być uznane za zasadne tylko wtedy, gdy zostanie ustalone, że powód najprawdopodobniej korzyści te by osiągnął. W żadnym razie nie jest wystarczające wykazanie jedynie potencjalnej, czysto hipotetycznej możliwości ich uzyskania (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 lipca 2018 r. I CSK 74/18).

Odnosząc powyższe na kanwę przedmiotowej sprawy, celem uzyskania odszkodowania za utracone korzyści z tytułu najmu należałoby udowodnić, o jaką wysokość korzyści chodzi. Zgodnie z zasadami dowodzenia, dowodem mogą być zarówno zeznania świadków, jak i dowody z dokumentów (przedstawianie np. dowodów zapłaty, przelewów bankowych lub zeznań świadków). Jednak należy pamiętać, iż sprawa o zapłatę odszkodowania z tyłu utraconych korzyści ma charakter sprawy cywilnej, a nie administracyjnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »