Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Nieruchomość w granicy po rozgraniczeniu

Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 2022-05-05 • Aktualizacja: 2022-05-18

Mieszkamy w domu wybudowanym w latach 30-tych ubiegłego wieku. Nasza nieruchomość graniczy z nieruchomością będącą własnością gminy, którą na mocy umowy dzierżawy użytkowali moi rodzice, a później ja. W tym roku urząd wypowiedział umowę dzierżawy i przeznaczył działkę do sprzedaży. Po jej pomiarze przez geodetów okazało się, że granica między naszymi działkami jest przesunięta o ok. 40 cm. Tym sposobem nasz taras znalazł się w granicy gminnej działki na ok. 20 cm. Urząd zawiadomił nam pisemnie, że za tydzień zostaną przeprowadzone czynności wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów. Co powinienem zrobić, aby nie ponosić żadnych kosztów i zachować taras w stanie nienaruszonym? Dodam, że ten taras istniał od zawsze, był kilkukrotnie remontowany. Między nieruchomościami jest jedynie wkopany słupek graniczny, który dla nas stanowił punkt odniesienia. Teraz okazuje się, że to nie ten i powinien być w innym miejscu. Czy urząd może zażądać rozebranie tarasu bądź jego części będącej na ich terenie? Jak wejść w posiadanie gruntu, na którym znajduje się 20 cm naszego tarasu? Czy można tu zastosować zasiedzenie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nieruchomość w granicy po rozgraniczeniu

Wyznaczenie punktów granicznych

Na wstępie należy wskazać, że opisana przez Pana czynność, o której powiadomił Pana urząd, to tzw. wyznaczenie punktów granicznych. Jest to czynność geodezyjna odbywająca się w trybie art. 39 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2052 ze zm.; zwanej dalej „u.p.g.k.”).

Zgodnie z art. 39 ust. 1 u.p.g.k. przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Zaś w myśl art. 39 ust. 5 u.p.g.k. przepisy art. 39 ust. 1-4 u.p.g.k. stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.

Należy tutaj wskazać, że podstawę do ustalenia przebiegu granicy nieruchomości stanowią dokumenty określające położenie punktów granicznych ze współrzędnymi punktów granicznych, jeżeli zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego. Wiarygodność przebiegu granicy można również ustalić na podstawie pierwotnej osnowy geodezyjnej, od której będzie można powtórnie wyznaczyć położenie punktów granicznych.

Wznowienie znaków granicznych co do zasady nie wiąże się z jakąkolwiek ingerencją organów administracji publicznej. Wznowienie granic nieruchomości jest czynnością, która nie wywołuje żadnych skutków dla stanu prawnego granic nieruchomości (zakładając, że istnieją wiarygodne dokumenty), dlatego też nie ma konieczności wydawania jakichkolwiek decyzji przez organ administracji publicznej.

Niemniej jednak, jeżeli któraś ze stron postępowania wznowieniowego odmówi podpisania protokołu z czynności wznowienia granic, dalsze czynności w takiej sprawie możliwe są jedynie na drodze sądowej. Zaznaczyć należy, że najczęściej w przypadku sporu dotyczącego wznowienia znaków granicznych sądy umarzają postępowanie i wskazują, że z uwagi na powstały spór w zakresie przebiegu granicy właściwe jest postępowanie rozgraniczeniowe.

Zatem, w opisanej sytuacji, gdy Pana taras wchodzi na działkę stanowiącą własność gminy, a od początku posiadania swojej działki był Pan przekonany, że przebieg granicy był inny niż okazany obecnie przez geodetę, ma Pan prawo nie zgadzać się z przebiegiem owej granicy i odmówić podpisania protokołu. W takiej sytuacji, tak jak zostało już wskazane, sprawa trafi do sądu i najprawdopodobniej zakończy się umorzeniem wraz ze wskazaniem dokonania rozgraniczenia nieruchomości.

Zobacz też: Wznowienie granic a zasiedzenie

Rozgraniczenie nieruchomości

Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.g.k. rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 31 ust. 2 u.p.g.k. przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Zatem, jeżeli istnieje dokumentacja pozwalająca na ustalenie przebiegu granicy, to w przypadku rozgraniczenia granica ta prawdopodobnie nie będzie się różniła od tej okazanej podczas wznowienia punktów granicznych. W przypadku sporu podczas rozgraniczenia co do przebiegu granicy geodeta nakłania strony do zawarcia ugody, a jeżeli ugoda taka nie zostanie zawarta, wówczas sprawa również trafia do sądu, a sąd rozpatruje sprawę w trybie postępowania nieprocesowego.

Jeśli chodzi o czynność rozgraniczenia nieruchomości, to odbywa się ona w drodze postępowania administracyjnego, zaś koszty takiego postępowania właściciele działek sąsiadujących ponoszą po połowie. Należy tu podkreślić, że zgodnie z art. 152 Kodeksu cywilnego właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, zaś koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Należy zaznaczyć, że koszty postępowania rozgraniczeniowego są znacznie wyższe niż ewentualne koszty samego wznowienia granic. Zaś w przypadku sporu sądowego wzrastają one jeszcze bardziej, gdyż najczęściej w postępowaniach sądowych powoływani są biegli geodeci, a także generowane są koszty sądowe.

Zasiedzenie

Jeżeli posiada Pan nieruchomość, na której od ponad 30 lat znajduje się taras, wówczas zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego – po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Obierając taki sposób postępowania, można by zgodzić się ewentualnie na granicę nieruchomości, a następnie objąć na własność ten fragment nieruchomości poprzez zasiedzenie. Wówczas należy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia i wykazać za pomocą dowodów, np. dokumentów oraz zeznań świadków, że nieruchomość była użytkowana przez Pana przez okres co najmniej 30 lat. Wymaga to jednak twardych dowodów.

Zaznaczyć należy jednak, że takie postępowanie również wiąże się z kosztami. Wraz z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie należy uiścić opłatę stałą w kwocie 2000 zł (art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Ponadto w trakcie postępowania sąd wezwie najprawdopodobniej Pana do uiszczenia zaliczki na poczet kosztów postępowania celem pokrycia m.in. publikacji ogłoszenia w prasie wymaganego na potrzeby prowadzonego postępowania w sprawie zasiedzenia.

Wykup gruntu pod tarasem

Istnieje również teoretycznie możliwość wydzielenia przez gminę fragmentu działki znajdującej się pod tarasem na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej „ugn”) jako działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, a następnie dokonanie przez Pana zakupu tego fragmentu działki. W takiej sytuacji byłaby możliwość zakupu w drodze bezprzetargowej w oparciu o art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn, który stanowi, że przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Ta procedura również wiąże się z poniesieniem określonych kosztów. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że każdy z wymienionych sposobów nabycia nieruchomości związany jest z mniejszymi lub z większymi kosztami.

Podsumowanie:

  1. Najpierw należy obowiązkowo wziąć udział w czynnościach wyznaczenia punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów.
  2. Następnie w zależności od dokonanych ustaleń można podpisać protokół (jeżeli Pan zgadza się z ustaleniami) lub odmówić podpisania protokołu (jeżeli Pan nie zgadza się z ustaleniami).
  3. Jeżeli protokół nie zostanie przez Pana podpisany, sprawa trafi do sądu, a ten najprawdopodobniej umorzy postępowanie. Wówczas możliwym trybem ustalenia wiążących granic pomiędzy działkami jest tryb rozgraniczenia, który w przypadku braku ustalenia granic i braku możliwości zawarcia ugody również kończy się sprawą w sądzie.
  4. Innym sposobem nabycia działki pod tarasem jest nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia.
  5. Jeszcze innym sposobem nabycia działki pod tarasem jest zakup fragmentu gruntu niezbędnego do korzystania z przedmiotowego budynku.
  6. Niemniej jednak musi Pan rozważyć, która opcja będzie najkorzystniejsza pod względem finansowym. Biorąc pod uwagę, że rozgraniczenie, a tym bardziej rozgraniczenia sądowe, jak również zasiedzenie, nie należą one do tanich postępowań. Może okazać się, że zwykłe nabycie gruntu w drodze jego zakupu nie tylko nie będzie droższe, ale wręcz może okazać się tańsze i mniej problematyczne, a także krótsze pod względem czasowym.
  7. W mojej ocenie żaden ze sposobów utrzymania gruntu pod tarasem nie okaże się bezpłatny, gdyż każdy z nich wiąże się z kosztami, oczywiście każdy sposób z innymi kosztami (jeden z mniejszymi, drugi z większymi).
  8. Ponadto warto wskazać, że idąc „w zaparte” co do braku akceptacji wskazanego przebiegu granicy trzeba mieć świadomość, że jeżeli z dokumentów jednoznacznie będzie wynikał przebieg tej granicy (na Pana niekorzyść), to samym uporem niewiele będzie można zdziałać. Ciężko mi przewidzieć, jaki będzie bieg sprawy związany z wyznaczeniem punktów granicznych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »