Nieruchomość bez dokumentacji - konsekwencje samowoli budowlanej

Samowola budowlana sprzed 1995 r.

Jeżeli budynki są samowolą budowlaną, to musi Pan mieć świadomość, że ona nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, iż organ administracji może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej także po upływie wielu dziesięcioleci.

Do obiektów wybudowanych w warunkach samowoli budowlanej, których realizację zakończono przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Wynika to z brzmienia art. 103 ust. 2 Pr. bud. z 1994 r., który stanowi, że art. 48 tej ustawy nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których zostało wszczęte postępowanie administracyjne przed tym dniem. Do takich budowli stosuje się przepisy ustawy z 1974 r.

Brak pozwolenia na użytkowanie

Jeżeli więc prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną. Co prowadzi do wniosku, że dla oceny skutków samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego powstałego przed dniem 1 stycznia 1995 r., dla realizacji którego wymagane było pozwolenie na budowę, właściwe są przepisy Pr. bud. z 1974 r. Niemniej rozpoczęcie użytkowania części obiektu budowlanego jeszcze przed wykonaniem wszelkich koniecznych robót budowlanych wymaga uzyskania z nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie. Jeśli właściciel nieruchomości, której zakupem jest Pan zainteresowany, takiego pozwolenia jako inwestor nie uzyskał, a mimo to zdecydował się na użytkowanie budynku, w świetle prawa dopuścił się samowoli budowlanej.

W sytuacji realizacji budowy w warunkach samowoli budowlanej ma zastosowanie art. 37 ust. 1 ustawy z 1974 r., który reguluje kwestię możliwości legalizacji samowolnie wzniesionej budowli. Ponadto należy zauważyć, że obowiązek podatkowy może być związany z rozpoczęciem użytkowania budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że budowa samowolnie zrealizowanego obiektu została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. W związku z tym zastosowanie znajdą przepisy art. 37-42 s.Pr.bud. W myśl art. 37 ust. 1 pkt 1 s.Pr.bud. obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę.

Decyzja nakazująca doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami

Z kolei zgodnie z art. 40 s.Pr.bud., w wypadku wybudowania obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami, jeżeli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami. Zatem, jeśli w sprawie nie zostanie stwierdzone, że zachodzą okoliczności uzasadniające wydanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, to organ orzekający powinien zalegalizować taki obiekt. Legalizacja samowolnej budowy następuje przez wydanie zezwolenia na jej użytkowanie, na podstawie art. 42 s.pr.bud.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼