Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niepełny projekt budowlany a decyzja o pozwoleniu na budowę

Kinga Karaś • Opublikowane: 2018-10-05

Buduję połowę bliźniaka. Komin jest „przyklejony” do zewnętrznej ściany. Problem polega na tym, że komin przekracza nieprzekraczalną linię zabudowy. Architekt sporządził projekt budowlany, w którym na projekcie zagospodarowania terenu komina nie widać, a na pozostałych rysunkach jest. Urzędnicy wydali pozwolenie, wszystkie rysunki są opieczętowane, chociaż się różnią. Kolejny problem jest taki, że kilka miesięcy temu zmienił się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w starej wersji dopuszczał przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy przez elementy typu wykusze itp. Nowy plan nic o tym nie mówi. Czy budowa tego komina wymaga zmiany pozwolenia (jest na rysunkach projektu budowlanego, ale nie na rysunku – „projekt zagospodarowania terenu”? Architekt to przeoczył. Co jeśli nowy MPZP nie mówi nic o takiej możliwości? Czy są jakieś wyjścia z tej sytuacji? Podkreślam, że komin był w pierwotnym projekcie (stanowiącym podstawę wydania decyzji) i brakuje go tylko na jednym rysunku – „projekcie zagospodarowania terenu”.

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Podstawę prawną opinii stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (P.b.).

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z niepełnym projektem budowlanym stanowiącym decyzję o pozwoleniu na budowę.

Rozpoczęcie prac budowlanych jest możliwe po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawę wydania decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę stanowi projekt budowlany. Zgodnie z art. 34 ust. 3 P.b.:

„3. Projekt budowlany powinien zawierać:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych; informację o udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) stosownie do potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;

5) informację o obszarze oddziaływania obiektu.”

Projekt zagospodarowania działki lub terenu nie jest wymagany do projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeżeli, zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli w projekcie dotyczącym zagospodarowania terenu pominięto komin, to może to stanowić istotne odstępstwo od pozwolenia na budowę stanowiące podstawę do wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Istotne odstąpienia od projektu budowlanego zostały określone w ust. 5 pkt 1, zgodnie z którym: „istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie: 1) projektu zagospodarowania działki lub terenu.”.

Art. 36a ust. 5a przewiduje:

Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Ocena istotności odstępstwa dokonywana jest przez projektanta. Art. 36a ust. 6 stanowi, iż projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Pojęcie „istotnych” odstępstw od przepisów nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. Samo jednak znaczenie terminu „istotne” nakazuje ukierunkować uwagę na naruszenia norm, które mają charakter kwalifikowany z punktu widzenia wyrażonych przez prawodawcę wartości priorytetowych, oraz norm, których wagę prawodawca w taki czy inny sposób podkreślił w przepisach Prawa budowlanego. Przykładowo, za „istotne” naruszenia przepisów w rozumieniu art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) uznaje się takie uchybienia warunkom technicznym, które naruszają wymagania bezpieczeństwa pożarowego – zaliczone do katalogu wymagań podstawowych. W oparciu o treść art. 36a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) – pomimo, że przepis ten dotyczy odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego – można wyprowadzić wniosek, że ustawodawca w sposób szczególny traktuje warunki techniczne dotyczące usytuowania obiektów budowlanych. Mając na względzie powyższe, usytuowanie śmietnika niezgodnie z warunkami technicznymi w odległości 1,63 m od granicy sąsiedniej działki, zamiast wymaganych 3 m, należało uznać niewątpliwie za „istotne” naruszenie przepisów. Skoro bowiem każda zmiana usytuowania obiektu budowlanego w stosunku do usytuowania przyjętego w zatwierdzonym projekcie budowlanym „istotnie” narusza ten projekt, to tym bardziej niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi usytuowanie obiektu nie wymagającego pozwolenia na budowę „istotnie” narusza te przepisy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2009 r. II OSK 1583/08).

Podsumowując, jeżeli brak komina w planie zagospodarowania terenu zostanie przez projektanta uznany za odstępstwo istotne, powinni Państwo złożyć wniosek o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Za pozytywnym rozpoznaniem wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji przemawiał będzie fakt, iż komin ten został pominięty tylko w jednym z kilku dołączonych do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę projektu.

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę w pełni zabezpiecza taką, jak opisana, inwestycję. Jednak z uwagi na zmianę MPZP może nie zostać wydana zgodnie z wnioskiem, wszystko zależy od organu. Zakładam, iż komin ten był w projekcie nieruchomości, jednak został pominięty w samym projekcie zagospodarowania terenu. Wszystko zależy od kwalifikacji dokonanej przez architekta (który de facto ponosi za to odpowiedzialność). Sprawa jest niezwykle ocenna. Przepisy nie definiują, czy nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy ściany, czy też najbardziej wysuniętego elementu (komina) – wszystko zależy od konkretnej interpelacji dokonanej przez organ.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »