Montaż klimatyzatora w bloku bez zgody wspólnoty

Sposób rozwiązania problemu

Zacznijmy od ujęcia klasycznego, które w praktyce może wiązać się z potrzebą wystąpienia na drogę sądową – później przyjdzie kolej na aspekty z zakresu prawa administracyjnego (w jego szerokim ujęciu). Warto zauważyć to, że sprawy rzadko rozwiązują się same (na ogół potrzebna lub niezbędna jest czyjaś inicjatywa, a niekiedy nawet determinacja oraz zasoby, np.: pieniądze, czas, energia witalna).

Nawet niezależnie od rodzaju tytułu prawnego do lokalu (choć dosłownie chodzi o relacje między właścicielami nieruchomości) przedstawiony przez Panią problem zalicza się do prawa sąsiedzkiego – art. 144 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Szczególną uwagę proszę zwrócić na art. 144 K.c., który stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Występują immisje (negatywne oddziaływania) – to jest zagadnienie z zakresu prawa cywilnego; wobec tego proszę liczyć się z potrzebą skierowania sprawy na drogę sądową. Proszę mnie dobrze zrozumieć: daleki jestem od rekomendowania szybkiego „pójścia do sądu” (jak to się określa potocznie, choć często nieprecyzyjnie). Chodzi o to, że w postępowaniu cywilnym – uregulowanym głównie w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) – duże znaczenie ma wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania faktów, z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Dowody są istotne w różnego rodzaju postępowaniach. Duże znaczenie (nie tylko w sprawach cywilnych) ma ponadto odpowiednia aktywność – w przypadku postępowań cywilnych: szczególnie art. 230 K.p.c. (niestety, przez wiele osób faktycznie lekceważony). Trzeba rzeczywiście korzystać ze swych uprawnień i walczyć.

W zakres właściwości sądów cywilnych wchodzi (między innymi) załatwianie zawezwań do próby ugodowej (od art. 184 K.p.c. do art. 186 K.p.c.) – takie wezwanie kieruje się do sądu rejonowego (właściwego dla wzywanego). Jedną z zalet zawezwania do próby ugodowej jest niższa (od standardowej w danych rodzajach spraw) opłata sądowa. Proszę mieć na uwadze również to, że ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Być może wystąpienie z zawezwaniem do próby ugodowej (w którym należy zaproponować treść ugody), uzna Pani za właściwsze od typowego „sądzenia się”.

Obowiązki i uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej

Rzeczownik „osiedle” może być różnie rozumiany, zwłaszcza w praktyce. Proponuję więcej uwagi poświęcić wspólnocie mieszkaniowej, która powstała z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali) i funkcjonowanie tejże wspólnoty mieszkaniowej odbiega od ideału (o ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa). Skorzystanie z internetowej bazy danych może okazać się bardzo pomocne w uzyskaniu danych zarówno o danej wspólnocie mieszkaniowej, jak i jej nieruchomości wspólnej (bazą dla każdej wspólnoty mieszkaniowej jest nieruchomość wspólna) oraz właściciela lokalu, z którego funkcjonowaniem wiąże się zamontowanie dla Pani uciążliwego urządzenia. Jeżeli Pani nie zna numeru księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości wspólnej), to numer owej księgi wieczystej powinien być wpisany do księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, której Pani jest współwłaścicielem). Korzystając z okazji, zwracam uwagę na to, że określenie „własnościowe” bardziej pasuje do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niż do odrębnej własności lokalu (mającego status nieruchomości lokalowej).

Proponuję zapoznać się z (niezbyt długą) ustawą o własności lokali, szczególnie zestawiając jej przepisy z sytuacją danej wspólnoty mieszkaniowej. Każdy właściciel lokalu ma określone uprawnienia oraz obowiązki. Do uprawnień należą (między innymi): kontrola zarządzania nieruchomością wspólną (w art. 29 ustawy o własności lokali), zaskarżanie uchwał właścicieli lokali (art. 25 ustawy o własności lokali), wnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 26 ustawy o własności lokali).

Podkreślenia wymaga to, że uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane niezależnie od stanowiska zarządu albo zarządcy – także wyłącznie przez zbieranie podpisów (co w „realiach epidemicznych” może okazać się trudne). Zwracam na to uwagę także w związku z praktyką faktycznego ustanawiania przez deweloperów takiego zarządu (albo zarządcy) nieruchomości wspólnej, który życzliwie podchodzi do danego dewelopera oraz jego interesów (np. z uwagi na przepisy o odpowiedzialności z tytułu rękojmi).

Dowód na hałaśliwość klimatyzatora

Zwłaszcza co do zagadnień wymagających wiedzy specjalistycznej sądy (sędziowie) dość często postanawiają o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego – natomiast wynagrodzenie biegłych (sądowych) na ogół przewyższa ceny rynkowe za analogiczne czynności specjalistyczne. Wolno jako dowód z dokumentu (art. 244 i następne K.p.c., art. 74 K.c.) proponować materiały z ustaleń innych instytucji (np. kontrolnych); to nas prowadzi do czegoś nieco mniej klasycznego.

Czasem same czynności kontrolne są na tyle niedogodne, że ktoś koryguje swe postępowanie. Są jednak ludzie (w tym przedsiębiorcy) ostro broniący swego stanowiska – niedawno media przypomniały o zakładzie kamieniarskim na obrzeżach Lublina, ale trudno jest stwierdzić (przy pomocy obiektywnych technik badawczych) uciążliwość akustyczną owego zakładu dla otoczenia, ponieważ instytucje kontrolne są zobowiązane zapowiadać przeprowadzenie kontroli. Niemniej jednak warto zwrócić uwagę na możliwość wystąpienia do różnych instytucji. Występując (kierując podanie) do organów władzy i administracji publicznej, warto składać wniosek o przeprowadzenie dowodu z oględzin (miejsca, urządzenia).

Zgłoszenie zagrożenia do organów sektora publicznego

Wprawdzie przedsiębiorstwa branży energetycznej nie są organami władzy i administracji publicznej, ale możliwe zagrożenie dla instalacji gazowniczej (a może nawet w związku z tym zagrożenie dla ludzkiego zdrowia i życia) warto zgłosić do zakładu gazowniczego (w przypadku widocznej awarii do pogotowia gazowniczego). Poważne zagrożenie dla zdrowia lub życia ludzkiego można zasadnie zgłosić organom ścigania.

Organami sektora publicznego, które można by poinformować, są:

• Państwowa Straż Pożarna (o ile jest zagrożenie pożarowe),
• „Nadzór budowlany” (inspektorat rangi powiatowej),
• Inspektorat (wojewódzki lub powiatowy) ochrony środowiska – hałas, drgania i wyziewy mogą wchodzić w zakres właściwości takich organów,
• Państwowa Inspekcja Sanitarna – zwłaszcza w przypadku zagrożenia sanitarnego.

Gdyby same kontrole i ich wyniki nie przyniosły oczekiwanych rezultatów, to materiały kontroli mogłyby stanowić dowód w innym postępowaniu (np. w sprawie cywilnej).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼