Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Legalizacja rozbudowy budynku i pozwolenie na użytkowanie

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2018-04-23

W 1992 r. uzyskałem pozwolenie na budowę domku letniskowego o powierzchni 60 m2. Projekt był przeznaczony do budowy na płaskim terenie. W rzeczywistości teren był na tyle stromy, że należało wykonać fundamenty na wysokość ponad dwóch metrów, a następnie je zasypać. Zamiast tego wykonano strop i powstała piwnica o powierzchni 20 m2. Razem powierzchnia wynosi ok. 81 m2. Z czasem piwnicę zagospodarowano. Budowa ciągnęła się latami. Budynku jednak nie zgłoszono do użytkowania. Jak zgłosić budowę do użytkowania, aby nie postawiono mi zarzutu samowoli budowlanej i abym nie płacił kar, a jednocześnie zalegalizował zmiany?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję taką należy uzyskać w przypadkach wymienionych w art. 55 Prawa budowlanego (P.b.). A zatem jest konieczna, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX (wymienia je załącznik do ustawy – Prawo budowlane). Niestety dopiero od  28 czerwca 2015 r. obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego (Dz. U. 1994 r. Nr 89 r., poz.414. z późn. zm.), która umożliwia budowę domków letniskowych bez uzyskiwania pozwolenia budowlanego.

Postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie prowadzi się także w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę (art. 55 ust. 1 P.b.). Czyli o pozwolenie trzeba się starać, jeżeli w trakcie budowy zostały dokonane odstępstwa od projektu budowlanego.

W Pana przypadku, aby rozstrzygnąć, czy jest możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie, należy określić, czy dokonana przez Pana zmiana ma charakter nieistotny czy istotny. Jeżeli bowiem przeprowadzona zmiana nie odstępuje w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, uzyskanie przez Pana pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest jak najbardziej możliwe i wskazane, zgodnie z tym, co wyżej napisałam (art. 55 ust. 1 pkt 2 P.b.). Jeśli roboty budowlane wykonane zostały w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, będzie miało miejsce postępowanie naprawcze, które przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 P.b., po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. A zatem przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy od właściwej oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Kwestia oceny „istotności” tych odstępstw pozostawiona została uznaniu administracyjnemu. Zasadniczo zmiany uznane za nieistotne nie prowadzą do zrealizowania całkowicie innej, nowej inwestycji, pozbawionej charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę. Z kolei mimo że Prawo budowlane samo tego nie definiuje, na podstawie jego art. 36a można ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

1) zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji,

3) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

4) zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części.

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym i złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku trzeba dołączyć nowy – zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

Jeżeli nie dokonał Pan zmian w projekcie, to można złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie w związku z istotnymi zmianami dokonanymi w obiekcie budowlanym, z tym że należy liczyć się z postępowaniem naprawczym i karą, w związku z dojściem do tzw. samowoli budowlanej.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega m.in. na naruszeniu Prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę), czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa.

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r., a 11 lipca 1998 można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r., należy spełnić szereg wymagań.

Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką określa załącznik do ustawy o Prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.

W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie ww. warunków.

Zakładam, że dokonana rozbudowa budynku spełnia warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 P.b., m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

  1. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
  2. czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję o:

  1. zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
  2. zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jak stwierdził WSA w Gliwicach (wyrok z 10.04.2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1227/12), uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po uprzednim przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie czyni bezprzedmiotowym postępowania w przedmiocie nałożenia kary. Organy nadzoru budowlanego mogą kary wymierzać za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał.

Do obliczenia kary stosuje się art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

Trzeba więc pamiętać, że nadzór może nakładać kary w każdym przypadku, kiedy stwierdzi fakt użytkowania bez dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy, jeśli w terminie podjęcia użytkowania funkcjonował przepis mówiący o obowiązkach inwestora w tym zakresie.

Co do zapłaty kary, na pocieszenie dodam, że orzecznictwo jest tutaj bardzo niejednolite. Na przykład zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09): „Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane, jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.

Zgodnie z przepisami, które weszły w życie z dniem 11 lipca 2003 r. (tj. l art. 7 ust. 1 tej ustawy), do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. To oznacza, że osoby, które pod rządami przepisów obowiązujących przed dniem 11 lipca 2003 r. spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, mogły przed tym dniem ubiegać się o takie pozwolenie bez wnoszenia opłat legalizacyjnych. Czyli do stosowania wcześniejszych przepisów Prawa budowlanego wystarczyło spełniać przesłanki do wystąpienia o pozwolenia na użytkowanie.

Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. wyodrębniało sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

1) istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z 27 marca 2003 r. tych przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu stanowi wspólną cechę istotną uzasadniającą równe traktowanie przez organy władzy publicznej przy legalizacji samowoli budowlanej. Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane według jednakowej miary w zakresie możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Nie jest tu istotny etap postępowania administracyjnego w sprawie legalizacji, a zatem czy dany podmiot ma już decyzję ostateczną, czy też dopiero o nią wystąpił. To oznacza, że od inwestorów budowlanych, którzy przed 10 lipca 2003 r. spełniali warunki wynikające z art. 49 obowiązującego wówczas Prawa budowlanego i chcą uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, nie można domagać się wniesienia opłaty legalizacyjnej.

A zatem brak wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie przed 11 lipca 2003 r. nie jest przeszkodą do uzyskania takiego pozwolenia obecnie. Tyle tylko, że należałoby wykazać, kiedy powstała rozbudowa, ponieważ od tego zależy, jakie przepisy będzie się stosować – te, które nie nakładają obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej, czy jednak te drugie.

Dziennik budowy, jako dowód ukończenia budowy, zeznania sąsiadów o tym, kiedy budynek powstał i kiedy go zamieszkano. Można też przedstawić zdjęcia lotnicze.

Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza też żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

A zatem obawiam się, że zanim Pan przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, musi je poprzedzić wskazana wyżej legalizacja budowy, ale przy spełnieniu ww. warunków obędzie się bez opłaty legalizacyjnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę wiaty?

Mam działkę budowlaną, na której stoi dom. Przy granicy działki sąsiad ma postawiony budynek gospodarczy. Chciałbym dobudować do niego jakąś wiatę. Co...

Budowa farm fotowoltaicznych

Mam zamiar zrealizować budowę dwóch farm fotowoltaicznych o mocy 1 MW każda na sąsiednich i przylegających do siebie działkach. Czy składać dwa...

Wywłaszczenie w celu poszerzenia drogi

Planuję zakup domu oznaczonego symbolem C4 według wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego. Z mapki wynika, że przez działkę, którą jestem...

Zmiana użytkowania lokalu na dom pogrzebowy

Czy na działce określonej w studium uwarunkowań przestrzennych jako „usługowo-produkcyjna” mogę zmienić sposób użytkowania lokalu na dom...

Użytkowanie obiektu bez pozwolenia na użytkowanie

Zawarliśmy umowę najmu hali produkcyjnej. Zbliża się termin przekazania obiektu. Inwestor nie ma prawomocnego prawa użytkowania. Czy nam, najemcom, grożą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »