Jak zablokować budowę osiedla szeregowców wśród zabudowy jednorodzinnej?

Obowiązek zachowania ładu przestrzennego

Na wstępie wskazuję, że jedną z podstawowych zasad, jakie muszą być przestrzegane przy określaniu warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej, jest zachowanie ładu przestrzennego. Z Pańskiego opisu oraz przesłanych dokumentów wynika, że planowana inwestycja zlokalizowana jest w obszarze, gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś zabudowa szeregowa niejako stanowi „precedens”. Taka zabudowa może, choć nie musi, naruszać istniejący ład przestrzenny ukształtowany we wskazanym obszarze, w którym dominuje budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Należy jednak zauważyć, że od strony drogi publicznej realizowane już są budynki w zabudowie szeregowej, a zatem można by uznać, że nowa inwestycja po części nie narusza istniejącego ładu przestrzennego.

Zasada dobrego sąsiedztwa, wpływ inwestycji na otoczenie

Jednocześnie wskazuję, że: „Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej „podprzestrzeni” o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.” (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt II OSK 116/12).

Co prawda, zgodnie ze stanowiskiem organów administracji publicznej: „Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości obiektu planowanego z obiektami istniejącymi, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Powyższe nie oznacza jednak, że w sytuacji istnienia w obszarze analizowanym jakiegokolwiek obiektu usługowego automatycznie dopuszczalne jest zrealizowanie w jego szeroko pojmowanym sąsiedztwie dowolnego innego budynku usługowego.” (Decyzja SKO w Krakowie z dnia 4 marca 2016 r., znak sprawy: SKO.ZP/415/610/2015). Niemniej jednak w sytuacji, gdy już są realizowane budynki w zabudowie szeregowej, trudno będzie wykazać jednoznacznie, że kolejne szeregowce zaburzają ład przestrzenny.

Zabudowa szeregowa wśród zabudowy jednorodzinnej

Nie sposób jednak pominąć faktu, że zabudowa szeregowa wśród zabudowy jednorodzinnej stanowi problem, gdyż zaburza w znacznym stopniu dotychczasowy ład przestrzenny. Poza tym takie inwestycje oddziałują na działki sąsiednie.

Oczywiście wzmożony ruch na drodze przebiegającej obok posesji jednorodzinnych również nie pozostaje bez znaczenia, ponieważ wzmożenie ruchu kołowego powoduje zarówno wzrost hałasu, jak również zmniejsza bezpieczeństwo ruchu drogowego.

Odwołanie strony postępowania od decyzji o warunkach zabudowy dla osiedla szeregowców

Jeśli chodzi o Państwa możliwości ewentualnego zablokowania takiej inwestycji, to w pierwszej kolejności należałoby złożyć odwołanie od wydanej decyzji (o ile jeszcze nie upłynął termin 14 dni od daty jej odebrania i jeśli jesteście Państwa ustanowieni stroną w postępowaniu). W takim odwołaniu nie trzeba wskazywać konkretnych powodów odwołania się, ale wskazanie podstaw prawnych i faktycznych na pewno zwiększa szanse na sukces takiego odwołania.

Generalnie na etapie wydania warunków zabudowy nie ma za bardzo możliwości wysunięcia żądania, aby przenieść przebieg drogi. Bowiem „Dopiero na etapie pozwolenia na budowę właściwy organ będzie obowiązany do zweryfikowania projektu budowlanego i oceny, czy realizacja inwestycji nie doprowadzi do zmiany rodzaju zabudowy. Organ rozstrzygający w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanego, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia wymogi określone w p.b. i przepisach wykonawczych.” (wyrok NSA z dnia 27 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 3383/18).

Sprzeciw na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę

Jeżeli na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie uda się nic zdziałać, szansa istnieje jeszcze na etapie pozwolenia na budowę. Gdyby okazało się, że nie jesteście Państwo stroną takiego postępowania, trzeba byłoby w pierwszej kolejności wykazać, że obszar oddziaływania planowanych szeregowców sięga do Państwa działki, a następnie należałoby przedstawić wszystkie zarzuty dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na sąsiednie działki.

Wskazuję również, że nawet pozytywna decyzja o warunkach zabudowy nie gwarantuje, że inwestycja będzie dopuszczona do realizacji. Bowiem dopiero na etapie pozwolenia na budowę ustalane są w projekcie architektoniczno-budowlanym wszystkie szczegóły, i na tym etapie również strony mogą zablokować taką inwestycję, wskutek czego organ wyda decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę.

Oczywiście inwestycja musi spełnić wszystkie wymagania określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zatem, gdyby realizacja planowanej inwestycji dotarła do etapu wnioskowania pozwolenia na budowę, trzeba byłoby wówczas szczegółowo przeanalizować, czy nie zostały pominięte jakieś wymagania lub wymagane analizy.

Wyznaczenie obszaru oddziaływania projektowanego obiektu

Wskazać należy dodatkowo, że „Organy orzekające nie są związane obszarem oddziaływania obiektu wyznaczonym przez projektanta w projekcie budowlanym. Odróżnić należy obowiązek projektanta od obowiązku organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu. Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, rozumianego jako określenie kręgu stron postępowania, a także ustalenie obszaru oddziaływania obiektu, należy tylko i wyłącznie do organu administracji architektoniczno-budowlanej prowadzącego postępowanie.” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 125/21).

Etapowana inwestycja tego samego inwestora

Jeżeli inwestorem dalszych budynków jest ten sam inwestor, co tych wcześniejszych, rekomenduję powołanie się na stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, zgodnie z którym: „Regulacja zawarta w art. 33 ust. 1 i art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b. pozostaje w ścisłym związku z art. 5 ust. 1 p.b., stanowiącym, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając między innymi spełnienie warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu ich efektywnego wykorzystania, jak również usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów. Przyjąć więc należy, że wolą ustawodawcy było, aby w przypadku etapowania zamierzenia inwestycyjnego ocena, czy zamierzenie to oddziałuje na usprawiedliwione interesy osób trzecich, dokonywana była z uwzględnieniem całego zamierzenia, a nie tylko poszczególnych jego etapów bądź jednostronnie wskazanych przez inwestora elementów zamierzenia inwestycyjnego.” (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 307/19).

Zwiększony ruch na drodze wewnętrznej spowodowany inwestycją

Nadto wskazuję, że „Organ wydający pozwolenie na budowę nie ma żadnych podstaw prawnych badania, jaka ilość pojazdów może korzystać z drogi i uzależniać od tego wydanie pozwolenia na budowę” (wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1142/19). Sąd stwierdził również, że żaden przepis prawa nie uzależnia wydania pozwolenia na budowę od tego, by wartość sąsiednich nieruchomości nie zmniejszyła się. Tym bardziej zauważyć należy, że żaden przepis nie uzależnia zgody na realizację inwestycji od obowiązku przeniesienia drogi z uwagi na fakt, że zwiększy się ruch na tej drodze po zrealizowaniu inwestycji.

Co do opinii, w świetle prawa faktycznie tak jest, że opinie nie są wiążące dla organu wydającego decyzję, a który to organ przed wydaniem decyzji zobowiązany jest do pozyskania takowej opinii od właściwych organów. W przypadku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma zastrzeżenia, że tylko pozytywna opinia umożliwia wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zatem to do organu, po przeanalizowaniu i ocenie całego materiału dowodowego, należy podjęcie ostatecznej decyzji w sprawie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼