Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak uzyskać pozwolenie na budowę na dwóch działkach?

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-03-25

Na działce P/S/U chciałbym wybudować duży magazyn i wtedy pozostałoby wolne mniej niż 20% terenu zielonego. Czy dokupienie działki obok o przeznaczeniu na cele sportowe można potraktować jako część terenu zielonego do budowy? Jak uzyskać pozwolenie na budowę na dwóch działkach?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Podstawa prawna: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Pr.bud.).

W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością przeznaczoną na budowę składającą się z dwóch działek ewidencyjnych.

Istnieje możliwość uzyskania pozwolenia na budowę na dwóch działkach ewidencyjnych. Zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. za „działką budowlaną” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Wydanie pozwolenia na budowę nie jest uzależnione od uprzedniego podziału geodezyjnego działki gruntowej, na której ma być realizowana inwestycja. Nie wynika to z żadnego przepisu prawa. Nie ma też przeszkód, aby jeden obiekt budowlany był zlokalizowany w granicy np. dwóch działek gruntu (tzw. działek geodezyjnych), jeżeli tworzą one jedną nieruchomość gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Kwestią istotną dla udzielenia pozwolenia na budowę jest natomiast złożenie przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 13 października 2015 r. II SA/Po 297/15).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jako że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji działki gruntu (nieruchomości gruntowej), należy odwołać się do art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), który stanowi, że pod pojęciem działki gruntu należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Skoro zatem ustawodawca nakazuje w planie miejscowym zawarcie zasad scalania i podziału nieruchomości (gruntowej), to w uchwale o planie miejscowym nie można tych zasad ograniczać tylko do działek budowlanych, bowiem byłoby to sprzecznym z ustawą zawężeniem pojęcia ustawowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 7 marca 2012 r. II SA/Wr 980/11).

Zgodnie z art. 6 Prawa budowlanego dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 1-2b, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych.

„Posiadanie przez inwestora prawa przechodu i przejazdu przez działki nie uprawniało go do dysponowania tymi działkami na inne cele niż przechód lub przejazd przez nie” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2014 r. II OSK 2939/12).

Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego: Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego.

Urządzenia techniczne i instalacje budynków stanowią część obiektów budowlanych, które są niezbędne do ich wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem. O ile zatem zamierzeniem budowlanym jest budowa obiektu budowlanego, jakim jest budynek, pozwolenie na budowę powinno objąć całe zamierzenie, w tym instalacje i urządzenia budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz sieci. Wyodrębnienie z projektu budowlanego przyłączy w celu wykonania ich w kolejnym etapie inwestycji, należy uznać za naruszenie art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), a brak rozwiązania w projekcie budowlanym kwestii budowy przyłączy i przewodów sieci do projektowanego obiektu należy rozpatrywać w kategorii niekompletności tego projektu (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego). O ile jednak w dacie wydania zaskarżonej decyzji konieczne sieci i przyłącza zostały już zrealizowane, albo inwestor uzyskał prawną możliwość realizacji takich robót budowlanych, wymóg z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego byłby spełniony (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 19 grudnia 2017 r. II SA/Kr 1216/17).

Wymóg określony w art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 33 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) dotyczy wykazania prawa do dysponowania na cele budowlane tylko taką nieruchomością, jaka niezbędna jest do budowy obiektów wymienionych we wniosku o pozwolenie na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Białymstoku z dnia 30 maja 2012 r. II SA/Bk 134/12).

W świetle art. 34 Prawa budowlanego:

„1. Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub w pozwoleniach, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane.

2. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

3. Projekt budowlany powinien zawierać:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

2) 11) projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych;

2a) 12) informację o udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

3) stosownie do potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;

5) informację o obszarze oddziaływania obiektu.

3a. Przepisu ust. 3 pkt 1 nie stosuje się do projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeżeli, zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

3b. Przepisu ust. 3 pkt 2 nie stosuje się do projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych bądź podziemnych sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

4. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

4a. Zatwierdzeniu podlegają cztery egzemplarze projektu budowlanego, z których dwa egzemplarze przeznaczone są dla inwestora, jeden egzemplarz dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden egzemplarz dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

5. Inwestor, spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia:

1) szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, uwzględniając zawartość projektu budowlanego w celu zapewnienia czytelności danych;

2) szczegółowe zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych, uwzględniając przydatność gruntu na potrzeby projektowanego obiektu i jego charakteru oraz zakwalifikowania go do odpowiedniej kategorii geotechnicznej.”

„Rozróżnić trzeba ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie „linii rozgraniczających teren inwestycji” czy „linii zabudowy” od usytuowania projektowanego budynku, które musi być określone w projekcie budowlanym, zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) oraz § 8 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133)” (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 marca 2011 r. II OSK 2508/10).

Stanowiący część projektu budowlanego projekt zagospodarowania działki nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), jeżeli nie wskazuje w sposób jednoznaczny wymiarów i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gliwicach z dnia 19 grudnia 2008 r. II SA/Gl 485/08).

„W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1974 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.), dla całego zamierzenia budowlanego. Istotne jest, że wówczas gdy wniosek dotyczyć ma wybranych obiektów – muszą one spełnić warunek możliwości samodzielnego funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Olsztynie z dnia 15 lutego 2006 r. I SA/Ol 498/05).

Podsumowując, istnieje możliwość uzyskania pozwolenia na budowę na dwóch działkach. Jedna z nich może stanowić tzw. tereny zielone do zamierzonej inwestycji. Jednak najważniejsze jest prawidłowe sporządzenie projektu budowlanego i właściwe umiejscowienie inwestycji (na działce ewidencyjnej przewidującej możliwość zabudowy). W takiej sytuacji należy sporządzić i dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »