Jak sprawdzić jakie gmina ma plany wobec działki przed zakupem?

Działka z pasem przeznaczonym na teren ścieżki rowerowej

Niestety obawiam się, że nie zagospodaruje Pan całej działki, jeśli plan przewiduje tam ciąg komunikacyjny. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza między innymi, że do wykładni planu należy stosować metody właściwe dla wykładni aktów normatywnych, co powoduje, że postanowienia szczegółowe obowiązującego planu, mają znaczenie pierwszorzędne i to one powinny decydować o wykładni i kontroli decyzji o zatwierdzeniu projektu i pozwoleniu na budowę z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane uprawnienia organu architektoniczno-budowlanego, prowadzącego postępowanie w sprawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, zostały ograniczone wyłącznie do kompetencji obejmującej sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia (pkt 1).

Negatywny wynik ustaleń odnośnie zgodności z planem wyklucza możliwość zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie, oznacza to, że projekt budowlany musi być bezwzględnie zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które to akty określą przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy (por. wyrok NSA z 11 października 2012 r., sygn. akt II OSK 1094/11, wyrok NSA z dnia 24 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2581/11). Związanie organu zatwierdzającego projekt i wydającego pozwolenie na budowę postanowieniami planu lub decyzją o warunkach zabudowy oznacza, że organ ten nie może kształtować warunków inwestycji odmiennie od ustalonych w planie lub w decyzji. Organ ten jest związany przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia.

Według planu zagospodarowania terenu na jednej połowie działki można budować natomiast przez drugą część przechodzi pas przeznaczony na teren komunikacji drogowej prawdopodobnie ścieżki rowerowej. Oznacza to, że nie ma znaczenia, czy gmina w najbliższym czasie cokolwiek zainwestuje w tym kierunku, zrobi ścieżkę, czy nie. Przeznaczenie w planie dyskwalifikuje część działki z jakichkolwiek innych inwestycji.

Dopóki plan się nie zmieni w tym zakresie – dopóty nie zagospodaruje Pan działki inaczej niż przeznaczenie w planie. Tzn. może Pan posadzić sobie rośliny, urządzić trawnik – ale z przeświadczeniem, że gmina, przystępując do inwestycji zgodnie z planem – może Pana wywłaszczyć z tego terenu – z części działki.

Oczywiście nie za darmo. Wywłaszczenie jest zawsze za odszkodowaniem. Ale nie wiem, czy będzie ono dla Pana satysfakcjonujące, jeśli teraz zapłaci Pan za działkę budowlaną, a wywłaszczona działka zostanie opłacona przez gminę jako droga.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼