Jak podzielić dom piętrowy na dwa mieszkania?

Możliwość podziału budynku

Geodeta ma rację. Co nie oznacza, że w ogóle nic nie da się zrobić.

Jak rozumiem, zaplanowaliście Państwo podział domu według pięter i podział działki, na której dom jest posadowiony. Rozumiem też, że chcieliście Państwo wydzielić dwie niezależne działki gruntu. Przy tak planowanym zniesieniu wspólności i podziale nieruchomości budynkowej wydzielenie odrębnych działek pod budynkiem jest niemożliwe. Jakiś czas temu rzeczywiście wydzielano działkę po obrysie budynku, a pozostałą nieruchomość dzielono. To jednak prowadziło do konfliktów i nieracjonalnego wykorzystywania nieruchomości. Obecnie taki podział jest niedopuszczalny.

Sam podział budynku może być rzeczywiście pionowy lub poziomy. Oba są dopuszczalne, o ile pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki techniczne budynków. W przypadku podziału pionowego podział gruntu na dwie działki będzie możliwy, o ile wydzielone działki będą spełniać określone warunki. Wprawdzie pionowy podział Państwa nie interesuje, ale przytoczę uchwałę Sądu Najwyższego dotyczącą podziału gruntu pod budynkiem, ponieważ wynika z niej także, dlaczego nie da się podzielić gruntu pod budynkiem podzielonym poziomo. W dniu 23 stycznia 2006 r. Sąd Najwyższy wydał uchwałę w sprawie o sygn. akt III CZP 136/06, gdzie odpowiadał na pytanie: „Czy w wypadku podziału nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie, na której usytuowany jest jeden budynek stanowiący odrębną nieruchomość będącą przedmiotem prawa własności tego wieczystego użytkownika, dopuszczalny w świetle art. 235 § 1 i 2 K.c. jest taki podział tego wielopiętrowego budynku na dwie odrębne nieruchomości, aby na poziomie jednej z kondygnacji nieruchomość budynkowa położona na jednej z działek powstałych w wyniku podziału przekraczała granicę tej działki i wchodziła obrysem w bryłę budynku mającego stanowić od chwili podziału odrębną nieruchomość położoną na innej działce przy uwzględnieniu, że obydwie nieruchomości budynkowe nadal należeć będą do tego samego wieczystego użytkownika?” (czyli także w sytuacji, gdyby kondygnacja „przechodziła” na drugą działkę). Sąd Najwyższy wyraźnie ustalił: „Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 K.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki”.

W przypadku, o jakim Pan pisze, konieczne będzie tak naprawdę wydzielenie dwóch odrębnych lokali. De facto także budynek nie zostanie wydzielony na dwie nieruchomości, pozostaną części wspólne. Jednak dla każdego w ten sposób wyodrębnionego lokalu będzie można założyć odrębną księgę wieczystą, do której będzie też przypisany udział w częściach wspólnych całego budynku oraz nieruchomości gruntowej.

Dwa samodzielne lokale mieszkalne

Zgodnie z ustawą o własności lokali w domu jednorodzinnym mogą być dwa samodzielne lokale mieszkalne. Takim lokalem jest „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Pomieszczenia pomocnicze to np. łazienka, kuchnia albo wnęka kuchenna, spiżarnia. Ponadto do lokalu mogą przynależeć (nawet jeśli do niego nie przylegają lub są położone poza budynkiem, ale w granicach działki) pomieszczenia przynależne: strych, piwnica, komórka, garaż.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wydzielenie odrębnej własności lokali

Aby dokonać wydzielenia odrębnej własności lokali, w pierwszej kolejności należy uzyskać od starosty zaświadczenie o samodzielności lokali. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Jeśli chodzi o samą nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, to ustawa o własności lokali daje możliwość jej podziału, ale tylko w określonych warunkach. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Innymi słowy, tylko wówczas można by podzielić działkę, gdyby nowo powstałe działki były działkami budowlanymi, w tym ta, na której posadowiony jest sam budynek. Taki podział musiałby odpowiadać planowi zagospodarowania przestrzennego, a wielkość działki powinna odpowiadać tej w planie wyznaczonej. Jeśli planu nie ma, to powinna odpowiadać działkom budowlanym na danym terenie. Pan napisał, że działka ma 700 m². To raczej na chwilę obecną mniejsza działka budowlana. Tutaj nie będzie takiej możliwości.

Możecie natomiast dokonać Państwo podziału tzw. ad usum, czyli do używania. Wydzielić części działki odpowiadające Państwa udziałom i przypisać umownie do właścicieli każdego lokalu. Takiego podziału można dokonać już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Można także ustalić zasady korzystania z tych wydzielonych części, ewentualnego dozwolonego współkorzystania, nakładów na te części itp. Natomiast, podkreślam, nie powstaną wówczas odrębne geodezyjnie działki, których właścicielem będzie każdy właściciel danego lokalu mieszkalnego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼