Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Grunty przeznaczone na cele rolne, ograniczenia w zakresie budowy

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-04-29

Jestem właścicielem półhektarowej działki rolnej, gdzie ziemia jest klasy III i V. Przed 7 laty otrzymałem na tę działkę warunki zabudowy – planowałem budowę domu, garażu, budynku gospodarczego i stawu. Zaraz potem wybudowałem budynek gospodarczy na zgłoszenie (25 m2). Ostatnio zdecydowałem się rozbudować istniejący budynek gospodarczy i zaadoptować go na cele mieszkalne. Złożyłem wniosek o wydanie warunków zabudowy adaptacyjnej, jednak dostałem decyzję odmowną w związku z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (brak zwartej zabudowy). Jedyną możliwością na pozytywne załatwienie WZ była zmiana klasyfikacji gruntów z III na IV, która się też nie udała. Czy jest jakaś inna możliwość, aby rozbudować i zaadaptować istniejący budynek gospodarczy na cele mieszkalne?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W opisanej sprawie problem sprowadza się do ograniczeń, jakim podlega rozbudowa budynku usytuowanego na gruntach przeznaczonych na cele rolne.

W świetle art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.”.

Na gruncie art. 7 ust. 2a o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.”.

„Dla rozstrzygnięcia, czy w sprawie został spełniony warunek z art. 7 ust. 2a pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 909 ze zm.), należy wyjaśnić, że stosownie do art. 4 pkt 29 tej ustawy – ilekroć w ustawie jest mowa o zwartej zabudowie, rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 30 tej ustawy – obszar zwartej zabudowy to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. W logice prawniczej posłużenie się w danym przepisie (w tym przypadku w art. 4 pkt 30 omawianego aktu) wyrazem »lub« wskazuje na zastosowanie alternatywy łącznej (nierozłącznej), która stanowi przeciwieństwo wyrazu »albo«, właściwego dla alternatywy rozłącznej. Oznacza to, że spójnik »lub« dopuszcza możliwość współwystępowania sytuacji komunikowanych przez zdanie łączone tym spójnikiem, a zatem możliwe jest spełnienie warunków wynikających z jednego lub kilku, a także z wszystkich zdań oddzielonych spójnikiem »lub«. Wobec tego z wykładni logicznej definicji ustawowej zawartej w art. 4 pkt 30 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynikałoby, że rola spójnika »lub« sygnalizuje wybór między dwiema możliwościami (alternatywa łączna), na zasadzie każda z nich z osobna, ale także obie razem. Skoro w rozpoznawanej sprawie w opinii biegłego nie wszystkie budynki wchodzące w skład zwartej zabudowy położone są w odległości mniejszej niż 50 m w stosunku do granic nieruchomości w sprawie współwystępowałaby sytuacja komunikowana w omawianym przepisie przez zdanie łączone spójnikiem »lub«” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 25 stycznia 2018 r. II SA/Po 949/17).

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„1. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

1a. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

1b. Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

2. W odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parków narodowych decyzje, o których mowa w ust. 1 i 1a, wydają dyrektorzy tych parków, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 5.

3. Decyzje, o których mowa w ust. 1-2, dotyczące gruntów wymienionych w art. 8, mogą być wydane po dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

4. Wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

5. Osoba ubiegająca się o wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, celem wydobywania torfów jest obowiązana przedstawić właściwemu organowi następujące dokumenty:

1) dokumentację określającą położenie, powierzchnię i miąższość torfowiska oraz rodzaj występującego tam torfu;

2) projekt eksploatacji, uwzględniający podział na etapy i termin jej zakończenia;

3) projekt rekultywacji torfowiska i termin jej zakończenia;

4) ocenę wpływu eksploatacji torfowiska na środowisko przyrodnicze, ze szczególnym uwzględnieniem gospodarki wodnej.

6. Nie wymaga się decyzji, o których mowa w ust. 1-2, jeżeli grunty rolne mają być użytkowane na cele leśne.”

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z obowiązkiem zapłaty opłat rocznych lub odszkodowania w odniesieniu do gruntów leśnych. Obowiązek uiszczania opłat z tytułu wyłączenia gruntów rolnych nie powstaje w przypadku realizacji celu budownictwa mieszkaniowego unormowanego w art. 12a ustawy. Zgodnie z tym przepisem obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Zasadniczym zagadnieniem jest rozróżnienie, czy posiadane przez Pana grunty w klasie IV posiadają gleby pochodzenia organicznego czy też wytworzone są z gleb pochodzenia mineralnego. Jeżeli przedmiotem wyłączenia są użytki rolne m.in. klasy IV wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, wówczas decyzja o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji ma charakter deklaratoryjny, zaś skutek prawny w postaci wyłączenia następuje z dniem rozpoczęcia innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów.

„Instytucja wyłączenia gruntów z produkcji rolnej została uregulowana w art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 909 ze zm.). Wyłączenie, rozumiane jako rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów (art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej. Decyzję taką wydaje się przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Obowiązek uzyskania takiej decyzji wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych i dotyczy określonych klas gruntów oraz rodzajów gleb. Dostrzec wszakże należy, że obowiązek wyłączenia dotyczy gruntów o określonych w ustawie parametrach, np. w odniesieniu do użytków klasy IV, IVa, IVb, V i VI dotyczy tylko gleb pochodzenia organicznego” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gliwicach z dnia 21 listopada 2008 r. II SA/Gl 850/08).

Jeżeli przedmiotowa nieruchomość byłaby większa tj. posiadała co najmniej 1 ha, można by rozważyć budowę siedliskową, jednak wtedy musiałby Pan posiadać również status rolnika indywidualnego.

Podsumowując, biorąc pod uwagę wielkość nieruchomości oraz brak występowania zwartej zabudowy – nie ma możliwości otrzymanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jedyną możliwością w takim kształcie okoliczności faktycznych jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Jednak rozważyć również należy budowę na działce zakwalifikowanej do klasy IV wytworzonej z gleb pochodzenia mineralnego, na której decyzja o wyłączeniu ma charakter deklaratoryjny – dla niej mógłby Pan zawnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »