Gmina ustanawia nową granicę działki niezgodną z prawem budowlanym, co robić?

Nie wiem, czy zaskoczę Pana swoją odpowiedzią, ale muszę stwierdzić, że opisywana przez Pana sytuacja nie jest uregulowana żadnymi przepisami prawa i nie istnieją interpretacje tej kwestii.

Dom wybudowany zgodnie z prawem budowlanym

Z opisu wynika, że na działce, której fragment w przyszłości może chcieć nabyć gmina, posadowiony jest dom jednorodzinny, który został wybudowany zgodnie z Prawem budowlanym. Istotne jest, że na budowę tego domu posiadał Pan zezwolenie, budowa przebiegała zgodnie z prawem i co najistotniejsze – dokonany został jej odbiór techniczny, który nie stwierdzał żadnych naruszeń prawa w zakresie przepisów obowiązujących w dniu odbioru tego budynku. W związku z tym budynek ten na dzień dzisiejszy nie jest i nie był nigdy samowolą budowlaną.

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Od lat przyjmuje się jednak, poprzez interpretację artykułu 49b ustawy, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Samowolą będzie więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia. Istotny dla oceny, czy budynek został posadowiony zgodnie z prawem, jest więc moment dokonania odbioru budynku przez nadzór budowlany.

A więc skoro budynek nie był samowolą i na dzień dokonania odbioru był zgodny z obowiązującymi przepisami, to nie można wymagać, by po latach i w wyniku zmiany okoliczności faktycznych dom musiał dostosować się do przesuniętych granic. Proszę pamiętać o podstawowej zasadzie prawa, która wiąże wszystkich i zawsze, czyli lex retro non agit – „prawo nie działa wstecz”. W związku z tym do obiektów wybudowanych zgodnie z prawem w dniu dokonania ich odbioru nie można po latach stosować przepisów aktualnych do sytuacji przeszłych.

Zobacz też: Samowolne przesunięcie granicy działki

Wykupienie gruntu przez gminę

Co się stanie w sytuacji wykup gruntu? Po pierwsze gmina musi faktycznie chcieć przeprowadzić drogę w tym miejscu. Po drugie, musi się Pan zgodzić na wykup gruntu przez gminę. Jeżeli nie wyrazi Pan takiej zgody, to gmina będzie musiała przeprowadzić postępowanie wywłaszczeniowe za zapłatą odszkodowania. Po trzecie, gmina, dokonując rozgraniczenia działki będzie musiała brać pod uwagę obowiązujące w dniu podziału przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw; 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej; 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Brak podstaw do dokonania wnioskowanego podziału nieruchomości

Na tle powyższego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wydał orzeczenie w sprawie III SA/Po 851/07, stwierdził w nim, co następuje: „Nowa granica przewidziana we wnioskowanym przez skarżących podziale nieruchomości wzdłuż budynku mieszkalnego miałaby przebiegać w odległości mniejszej niż 4 metry od tegoż budynku mieszkalnego posiadającego otwory okienne, co pozostaje w sprzeczności z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który przewiduje co najmniej 4 metry odległości budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy. Tym samym uprawnione jest stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie parametry proponowanej do wydzielenia działki budowlanej, a w szczególności jej wielkość i cechy geometryczne uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego usytuowanego na tej działce budynku mieszkalnego. W konsekwencji podlegająca wydzieleniu działka – wbrew stanowisku skarżących – nie może być uznana za działkę budowlaną w świetle art. 4 pkt 3 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe oznacza brak podstaw do dokonania wnioskowanego przez skarżących podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidzianego dla wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu tejże ustawy”.

Uważam, że taka sam interpretacja winna nastąpić w przypadku gdyby nowa granica ustanowiona po podziale nieruchomości miała „przysunąć” Pański dom do granicy.

Prawo dochodzenia odszkodowania od gminy, w związku z wydaniem przez nią decyzji o zmianie granic

Obecnie nie może Pan nic zrobić, bowiem nie ma żadnego postępowania dotyczącego Pańskiej działki. Z chwilą gdy gmina wyda jednak jakąkolwiek decyzję w sprawie granic (o wywłaszczeniu Pana lub o wykupie), będzie Pan mógł zaskarżyć tę decyzję, chroniąc swoje prawa. Na przyszłość może Pan się zabezpieczyć poprzez zgromadzenie wszelkiej dokumentacji z okresu budowy domu, a zwłaszcza uzyskanych pozwoleń na budowę, projektu budowlanego i decyzji o odbiorze budynku, by móc wykazać, iż dom postawił Pan legalnie i zgodnie z prawem oraz obowiązującymi w dniu zakończenia budowy przepisami.

Gdyby doszło kiedykolwiek do stwierdzenia przez organy budowlane, iż budynek narusza przepisy budowlane na skutek przesunięcia granicy, będzie Pan miał prawo dochodzenia odszkodowania od gminy, w związku z wydaniem przez nią decyzji o zmianie granic.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼