Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Gmina ustanawia nową granicę działki niezgodną z prawem budowlanym, co robić?

Autor: Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-05-16

Mam dom, którego ściana boczna z oknami oddalona jest o 4,5 m od granicy działki. Według gminnych planów zakładane jest poprowadzenie publicznej drogi gminnej bezpośrednio przy mojej nieruchomości w taki sposób, że odległość mojej ściany od nowej drogi zmniejszy się do 3,2 m. Czy z tego powodu mogę mnie spotkać jakieś konsekwencje prawne i materialne, nawet jeśli gmina z urzędu wykupi ode mnie ten pasek terenu? Mój dom będzie stał za blisko nowej drogi, więc jakie działania powinienem podjąć, aby nie zarzucono mi łamania przepisów Prawa budowlanego?

Małgorzata Rybarczyk

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Nie wiem, czy zaskoczę Pana swoją odpowiedzią, ale muszę stwierdzić, że opisywana przez Pana sytuacja nie jest uregulowana żadnymi przepisami prawa i nie istnieją interpretacje tej kwestii.

Z opisu wynika, że na działce, której fragment w przyszłości może chcieć nabyć gmina, posadowiony jest dom jednorodzinny, który został wybudowany zgodnie z Prawem budowlanym. Istotne jest, że na budowę tego domu posiadał Pan zezwolenie, budowa przebiegała zgodnie z prawem i co najistotniejsze – dokonany został jej odbiór techniczny, który nie stwierdzał żadnych naruszeń prawa w zakresie przepisów obowiązujących w dniu odbioru tego budynku. W związku z tym budynek ten na dzień dzisiejszy nie jest i nie był nigdy samowolą budowlaną.

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Od lat przyjmuje się jednak, poprzez interpretację artykułu 49b ustawy, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Samowolą będzie więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia. Istotny dla oceny, czy budynek został posadowiony zgodnie z prawem, jest więc moment dokonania odbioru budynku przez nadzór budowlany.

A więc skoro budynek nie był samowolą i na dzień dokonania odbioru był zgodny z obowiązującymi przepisami, to nie można wymagać, by po latach i w wyniku zmiany okoliczności faktycznych dom musiał dostosować się do przesuniętych granic. Proszę pamiętać o podstawowej zasadzie prawa, która wiąże wszystkich i zawsze, czyli lex retro non agit – „prawo nie działa wstecz”. W związku z tym do obiektów wybudowanych zgodnie z prawem w dniu dokonania ich odbioru nie można po latach stosować przepisów aktualnych do sytuacji przeszłych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Co się stanie w sytuacji wykup gruntu? Po pierwsze gmina musi faktycznie chcieć przeprowadzić drogę w tym miejscu. Po drugie, musi się Pan zgodzić na wykup gruntu przez gminę. Jeżeli nie wyrazi Pan takiej zgody, to gmina będzie musiała przeprowadzić postępowanie wywłaszczeniowe za zapłatą odszkodowania. Po trzecie, gmina, dokonując rozgraniczenia działki będzie musiała brać pod uwagę obowiązujące w dniu podziału przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw; 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej; 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Na tle powyższego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wydał orzeczenie w sprawie III SA/Po 851/07, stwierdził w nim, co następuje: „Nowa granica przewidziana we wnioskowanym przez skarżących podziale nieruchomości wzdłuż budynku mieszkalnego miałaby przebiegać w odległości mniejszej niż 4 metry od tegoż budynku mieszkalnego posiadającego otwory okienne, co pozostaje w sprzeczności z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który przewiduje co najmniej 4 metry odległości budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy. Tym samym uprawnione jest stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie parametry proponowanej do wydzielenia działki budowlanej, a w szczególności jej wielkość i cechy geometryczne uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego usytuowanego na tej działce budynku mieszkalnego. W konsekwencji podlegająca wydzieleniu działka – wbrew stanowisku skarżących – nie może być uznana za działkę budowlaną w świetle art. 4 pkt 3 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe oznacza brak podstaw do dokonania wnioskowanego przez skarżących podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidzianego dla wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu tejże ustawy”.

Uważam, że taka sam interpretacja winna nastąpić w przypadku gdyby nowa granica ustanowiona po podziale nieruchomości miała „przysunąć” Pański dom do granicy.

Obecnie nie może Pan nic zrobić, bowiem nie ma żadnego postępowania dotyczącego Pańskiej działki. Z chwilą gdy gmina wyda jednak jakąkolwiek decyzję w sprawie granic (o wywłaszczeniu Pana lub o wykupie), będzie Pan mógł zaskarżyć tę decyzję, chroniąc swoje prawa. Na przyszłość może Pan się zabezpieczyć poprzez zgromadzenie wszelkiej dokumentacji z okresu budowy domu, a zwłaszcza uzyskanych pozwoleń na budowę, projektu budowlanego i decyzji o odbiorze budynku, by móc wykazać, iż dom postawił Pan legalnie i zgodnie z prawem oraz obowiązującymi w dniu zakończenia budowy przepisami.

Gdyby doszło kiedykolwiek do stwierdzenia przez organy budowlane, iż budynek narusza przepisy budowlane na skutek przesunięcia granicy, będzie Pan miał prawo dochodzenia odszkodowania od gminy, w związku z wydaniem przez nią decyzji o zmianie granic.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zasada dobrego sąsiedztwa a warunki zabudowy

Czy przy ustalaniu warunków zabudowy w analizie urbanistycznej można odejść od warunku: „co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy” (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) – jeśli budynek o cechach wspólnych dla wnioskowanego obiektu znajduje się w obszarze analizy, ale nie jest przy tej samej drodze co działka stanowiąca przedmiot procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy? Proszę o odpowiedź w oparciu o orzecznictwo NSA.

Budowanie ogrodzeń pełnych a miejscowy plan zagospodarowania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakazuje stosowania ogrodzeń pełnych. Czy taki zapis w MPZP obejmuje też ogrodzenie pomiedzy sąsiadami, czy tylko ogrodzenia od drog publicznych?

Wycięcie drzew bez zgody właściciela

Jakieś 2 lata temu bez zgody i wiedzy właściciela działki wycięto ponad 100 drzew o różnej grubości pnia: od 25 cm do ponad 100 cm. Ocena całości strat jest utrudniona ze względu na powalone drzewa zalegające na działce. Większość ściętych drzew została zabrana przez niewiadomego sprawcę. Nikt nie przyznaje się do winy, co powinien zrobić właściciel działki?

Organizowanie imprez letnich na własnej łące

Chciałbym otworzyć działalność gospodarczą związana z organizowaniem cyklicznych imprez w okresie letnim. Działalność przez resztę roku będzie zawieszona. Imprezy chcę organizować poza miastem na mojej łące. W najbliższej okolicy brak jest zabudowy, nie ma tez planu zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów. Chciałbym utwardzić kawałek terenu oraz postawić zadaszenia. Urzędnik poinformował mnie, że na terenach ornych, łąkach, gdzie nie ma w pobliżu zabudowy, nie mam szans w żaden sposób dostać pozwolenia na budowę czy prowadzenie działalności gospodarczej. Czy faktycznie jest tak jak powiedział urzędnik i z tym terenem nie mogę nic zrobić ?

Autor projektu zamiennego

Zajmujemy się projektowaniem głównie konstrukcji budynków. Jak powinienem się zachować w przypadku, gdy jestem autorem projektu budowlanego i w trakcie wykonywania prac budowlanych np. wykonawca w porozumieniu z inwestorem wykonuje projekt „wykonawczy warsztatowy zamienny”, który różni się od naszego opracowania, ale nie na tyle, żeby była konieczność uzyskiwania nowego pozwolenia na budowę? Zwykle w takich opracowaniach wykonawca szuka oszczędności. Po wykonaniu takiego opracowania zwraca się do nas jako autorów o wyrażenie zgody na zastosowanie rozwiązania zamiennego – zwykle jest to opracowanie podpisane przez uprawnionego projektanta, który ma ważne obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej. Kto w razie jakichkolwiek problemów w czasie użytkowania budynku ponosi odpowiedzialność za błędy projektowe? Jak powinna być sformułowana zgoda na zastosowanie rozwiązania zamiennego, aby odpowiedzialność była po stronie osoby wykonującej ostateczny projekt warsztatowy?

Odszkodowanie od kierownika budowy

Prowadzę działalność gospodarczą z zakresu usług budowlanych. Otrzymałem od inwestora indywidualnego zlecenie na postawienie dużego budynku gospodarczego w standardzie pod klucz. Do wykonania prac będących przedmiotem umowy zatrudniłem firmy podwykonawcze. Do nadzorowania prac podwykonawców zatrudniłem na podstawie umowy-zlecenia kierownika budowy z upewnieniami. Okazało się, że prace nadzorowane przez kierownika budowy posiadają wiele poważnych wad nienadających się do usunięcia. Inwestor za wady w przedmiocie umowy potrącił z mojego wynagrodzenia kwotę X tytułem odszkodowania. Za wykryte wady zobowiązałem się wykonać inwestorowi wiele robót dodatkowych i zamiennych (droższych). Czy i w jaki sposób mogę domagać się odszkodowania za popełnione błędy i poniesione straty od kierownika budowy?

Zabudowa zagrodowa na działce rolnej

Czy będąc rolnikiem, mogę się budować na działce rolnej? Chciałbym stworzyć zabudowę zagrodową na cele rolne.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »