Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dwa mieszkania połączone bez pozwoleń, jak je z powrotem rozdzielić?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-05-20

Jestem najemcą mieszkania zakładowego stanowiącego własność spółdzielni. Tuż po wprowadzeniu się do tego mieszkania połączyłem je z sąsiednim mieszkaniem, w którym mieszkała moja partnerka, a obecnie żona. Połączenie polegało na wybiciu dziury w ścianie, a następnie likwidacji łazienki w moim lokalu oraz kuchni w lokalu żony. Z łazienki powstał duży przedpokój, z kuchni dodatkowy pokój. Wykonaliśmy wspólne CO, mamy wspólną ciepłą wodę oraz instalację elektryczną. Na żadną z tych przeróbek nie mieliśmy oficjalnej zgody spółdzielni. Ówczesny prezes powiedział nam tylko, że nie będzie robił problemów. Wszystko to działo się przed zawarciem przez nas małżeństwa. Niestety jesteśmy teraz w trakcie rozwodu i ja chciałbym przywrócić stan poprzedni, lecz żona nie zgadza się na ponowne rozdzielenie mieszkań. Jak przekonać żonę, aby wreszcie ustąpiła? Czy jeśli zgłoszę problem oficjalnie w spółdzielni, to nie poniosę jakichś konsekwencji prawnych i finansowych w związku z samowolą budowlaną?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz

Zatem istnieją dwa mieszkania, co do których prawo najmu nabyli Państwo jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

Zgodnie z treścią art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

W myśl § 2: „Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

W opisanej przez Pana sytuacji, ponieważ umowy najmu datują się sprzed zawarcia małżeństwa przepis ten nie będzie miał zastosowania, a zatem prawo najmu każdego z mieszkań będzie należało do Państwa majątków osobistych.

W przypadku mieszkań zakładowych Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 1 kwietnia 2015 roku potwierdził, że zasada ta nie dotyczyła mieszkań zakładowych (sygnatura akt: III CZP 11/11). Najemcą takiego mieszkania jest tylko ten małżonek, który jako pracownik zawarł umowę najmu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Sąd dokonując ewentualnego, w przyszłości, po rozwodzie, podziału majątku w pierwszej kolejności ustali, co wchodzi w skład majątku wspólnego i powinien wyłączyć te prawa z jego zakresu.

Połączenie 2 lokali mieszkalnych wymagało pozwolenia na budowę, bynajmniej biorąc pod uwagę obowiązujący stan prawny.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego) przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Oczywiście taka przebudowa wymagała pozwolenia na budowę, więc może proszę jednak z tej możliwości (informowania osób trzecich) nie korzystać.

Ponieważ jednak przebudowa nie odbyła się zgodnie z prawem, to także nie ma wydanego zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego połączonego z dwóch mieszkań. Tak więc dokumentowo w zasadzie istnieją cały czas dwa odrębne lokale.

Oczywiście najlepiej w takiej sytuacji byłoby osiągnąć porozumienie z żoną co do polubownego załatwienia tej sprawy, zwłaszcza że być może problem da się zażegnać poprzez postawienie jednej ściany.

Dodam też, że jeśli dobrze Pana rozumiem – w następstwie przejęcia przez spółdzielnię mieszkaniową Państwa lokali jako mieszkań zakładowych, zawarliście na podstawie wówczas obowiązującego art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowy o ustanowienie spółdzielczych praw do lokalu – to posiadacie ograniczone prawo rzeczowe do każdego takiego mieszkania, ale właścicielem budynku i lokalu jest spółdzielnia. W konsekwencji oznacza to, że do dokonania zmian polegających na przebudowie mieszkań potrzebna jest zgoda spółdzielni, której de facto nie ma, przynajmniej w wersji papierowej.

W tej sytuacji gdyby organ budowlany dowiedział się o samowolni, choćby od spółdzielni, może nakazać dokonanie czynności mających na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Jako argumenty mające skłonić żonę do dobrowolnego załatwienia tej sprawy proszę może użyć twierdzeń o kłopotach z nadzorem budowlanym, które będą dotyczyć obojga Państwa, tak Pana, jak i żony, bo przecież do przebudowy doszło w obu lokalach.

Może Pan też wspomnieć o tym, że połączone lokale nie mają wydanego zaświadczenia o samodzielności lokalu, więc de facto jednym lokalem nie są, nadal pozostają dwoma lokalami.

Niestety, ale wydaje mi się, że muszą tu Państwo dojść do jakiegoś kompromisu bo sytuacja jest trochę patowa, w zasadzie chyba bez ingerencji organów budowlanych nie da się inaczej niż polubownie doprowadzić tej sprawy do końca.

Wydaje się, że tylko jak Państwo będą współdziałać, to może się obyć bez negatywnych konsekwencji.

Dodam jeszcze, że zgodnie z komunikatem Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

„Postępowania administracyjne dotyczące samowoli budowlanych uregulowane zostały w art. 48-49 i 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ale należy podkreślić, że przedmiotowe przepisy mogą mieć zastosowanie jedynie do robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego, a więc zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej”.

Tym samym w przypadku innych robót budowlanych niż budowa obiektu budowlanego, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mają przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego. Stosowanie w tym przypadku procedury naprawczej jest niedopuszczalne.

W myśl tego stanowiska i tak nie będzie możliwe zalegalizowanie tej przebudowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »