Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dwa mieszkania połączone bez pozwoleń, jak je z powrotem rozdzielić?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-05-20

Jestem najemcą mieszkania zakładowego stanowiącego własność spółdzielni. Tuż po wprowadzeniu się do tego mieszkania połączyłem je z sąsiednim mieszkaniem, w którym mieszkała moja partnerka, a obecnie żona. Połączenie polegało na wybiciu dziury w ścianie, a następnie likwidacji łazienki w moim lokalu oraz kuchni w lokalu żony. Z łazienki powstał duży przedpokój, z kuchni dodatkowy pokój. Wykonaliśmy wspólne CO, mamy wspólną ciepłą wodę oraz instalację elektryczną. Na żadną z tych przeróbek nie mieliśmy oficjalnej zgody spółdzielni. Ówczesny prezes powiedział nam tylko, że nie będzie robił problemów. Wszystko to działo się przed zawarciem przez nas małżeństwa. Niestety jesteśmy teraz w trakcie rozwodu i ja chciałbym przywrócić stan poprzedni, lecz żona nie zgadza się na ponowne rozdzielenie mieszkań. Jak przekonać żonę, aby wreszcie ustąpiła? Czy jeśli zgłoszę problem oficjalnie w spółdzielni, to nie poniosę jakichś konsekwencji prawnych i finansowych w związku z samowolą budowlaną?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zatem istnieją dwa mieszkania, co do których prawo najmu nabyli Państwo jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

Zgodnie z treścią art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

W myśl § 2: „Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

W opisanej przez Pana sytuacji, ponieważ umowy najmu datują się sprzed zawarcia małżeństwa przepis ten nie będzie miał zastosowania, a zatem prawo najmu każdego z mieszkań będzie należało do Państwa majątków osobistych.

W przypadku mieszkań zakładowych Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 1 kwietnia 2015 roku potwierdził, że zasada ta nie dotyczyła mieszkań zakładowych (sygnatura akt: III CZP 11/11). Najemcą takiego mieszkania jest tylko ten małżonek, który jako pracownik zawarł umowę najmu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Sąd dokonując ewentualnego, w przyszłości, po rozwodzie, podziału majątku w pierwszej kolejności ustali, co wchodzi w skład majątku wspólnego i powinien wyłączyć te prawa z jego zakresu.

Połączenie 2 lokali mieszkalnych wymagało pozwolenia na budowę, bynajmniej biorąc pod uwagę obowiązujący stan prawny.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego) przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Oczywiście taka przebudowa wymagała pozwolenia na budowę, więc może proszę jednak z tej możliwości (informowania osób trzecich) nie korzystać.

Ponieważ jednak przebudowa nie odbyła się zgodnie z prawem, to także nie ma wydanego zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego połączonego z dwóch mieszkań. Tak więc dokumentowo w zasadzie istnieją cały czas dwa odrębne lokale.

Oczywiście najlepiej w takiej sytuacji byłoby osiągnąć porozumienie z żoną co do polubownego załatwienia tej sprawy, zwłaszcza że być może problem da się zażegnać poprzez postawienie jednej ściany.

Dodam też, że jeśli dobrze Pana rozumiem – w następstwie przejęcia przez spółdzielnię mieszkaniową Państwa lokali jako mieszkań zakładowych, zawarliście na podstawie wówczas obowiązującego art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowy o ustanowienie spółdzielczych praw do lokalu – to posiadacie ograniczone prawo rzeczowe do każdego takiego mieszkania, ale właścicielem budynku i lokalu jest spółdzielnia. W konsekwencji oznacza to, że do dokonania zmian polegających na przebudowie mieszkań potrzebna jest zgoda spółdzielni, której de facto nie ma, przynajmniej w wersji papierowej.

W tej sytuacji gdyby organ budowlany dowiedział się o samowolni, choćby od spółdzielni, może nakazać dokonanie czynności mających na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Jako argumenty mające skłonić żonę do dobrowolnego załatwienia tej sprawy proszę może użyć twierdzeń o kłopotach z nadzorem budowlanym, które będą dotyczyć obojga Państwa, tak Pana, jak i żony, bo przecież do przebudowy doszło w obu lokalach.

Może Pan też wspomnieć o tym, że połączone lokale nie mają wydanego zaświadczenia o samodzielności lokalu, więc de facto jednym lokalem nie są, nadal pozostają dwoma lokalami.

Niestety, ale wydaje mi się, że muszą tu Państwo dojść do jakiegoś kompromisu bo sytuacja jest trochę patowa, w zasadzie chyba bez ingerencji organów budowlanych nie da się inaczej niż polubownie doprowadzić tej sprawy do końca.

Wydaje się, że tylko jak Państwo będą współdziałać, to może się obyć bez negatywnych konsekwencji.

Dodam jeszcze, że zgodnie z komunikatem Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

„Postępowania administracyjne dotyczące samowoli budowlanych uregulowane zostały w art. 48-49 i 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ale należy podkreślić, że przedmiotowe przepisy mogą mieć zastosowanie jedynie do robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego, a więc zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej”.

Tym samym w przypadku innych robót budowlanych niż budowa obiektu budowlanego, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mają przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego. Stosowanie w tym przypadku procedury naprawczej jest niedopuszczalne.

W myśl tego stanowiska i tak nie będzie możliwe zalegalizowanie tej przebudowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Budowanie ogrodzeń pełnych a miejscowy plan zagospodarowania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakazuje stosowania ogrodzeń pełnych. Czy taki zapis w MPZP obejmuje też ogrodzenie pomiedzy sąsiadami, czy...

Wycięcie drzew bez zgody właściciela

Jakieś 2 lata temu bez zgody i wiedzy właściciela działki wycięto ponad 100 drzew o różnej grubości pnia: od 25 cm do ponad 100 cm. Ocena...

Jaka szerokość drogi wystarczy na dojazd do działki?

Mam 13-arową działkę. W jej przedniej części posadowiony jest mój dom. Chciałabym ją podzielić na dwie i sprzedać tę dalszą, w drugiej...

Przejęcie dziennika budowy po śmierci kierownika budowy

W 2004 r. uzyskałem pozwolenie na rozbudowę domu oraz budowę budynku gospodarczego. Prace rozpoczęły się w 2005 r., a zakończyły w 2008 r....

Podmokły teren na sąsiedniej działce

Właściciel sąsiedniej działki zamierza wybudować na niej dom. Teren jest trochę podmokły, więc z tego, co wiem, zamierza podnieść poziom gruntu oraz...

Zabudowa kubaturowa

Mam działkę rolną. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (który przesyłam w załączeniu do pytania) wynika zakaz lokalizowania...

Kanalizacja położona bez pozwoleń na drodze gminnej, co robić?

Kupiłem działkę bez mediów celem wybudowania na niej domków letniskowych. Porozumiałem się z mieszkańcami i uzyskałem zgodę na podłączenie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »