Kategoria: Nadzór budowlany, samowola budowlana

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dom zbudowano częściowo na działce gminnej, jakie konsekwencje grożą inwestorowi?

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-02-08

Dom został wybudowany w roku 1995 na własnej działce [teren budowlany – budynki jednorodzinne], a częściowo na działce gminnej określonej jako teren zielony rekreacyjny [zajęto 15 m2]. Teren ten został nam w 2016 r. wydzierżawiony jako teren pod budynkiem za odpowiednio wyższą stawkę. O taką powierzchnię został też powiększony obrys domu w stosunku do projektu, na który uzyskano pozwolenie na budowę. Wystąpiliśmy do urzędu miasta o zakup tej zajętej działki, a wydział geodezji po zgłoszonej inwentaryzacji nadał jej symbol M2. Czy sytuacja ta może narazić inwestora na jakieś konsekwencje poza koniecznością zakupu zajętego gruntu po cenie rynkowej?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

W myśl ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – działkę budowlaną stanowią takie nieruchomości gruntowe lub działki gruntu, których wysokość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednie wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji na ich terenach obiektów budowlanych, wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przeznaczenie danego terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy ustanowione są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla jakiegoś terenu nie został on sporządzony, to określenie warunków jego zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dom powstał w 1994 r. na działce do tego przeznaczonej oraz niedużym fragmentem na działce gminnej oznaczonej jako teren zielony. Teren ten dopiero niedawno został zaliczony pod budowę, o czym świadczy mapa projektowa, na której działkę zabudowaną fragmentem ww. domu oznaczono jako przeznaczoną pod budowę jednorodzinną (M2). Mapa do celów projektowych to mapa sytuacyjno-wysokościowa dla danego terenu, która jest niezbędna, jeśli staramy się o pozwolenie na budowę domu. Mapa ta potrzebna jest przy opracowywaniu projektu architektoniczno-budowlanego i projektu zagospodarowania działki. Na podstawie mapy odnosi się konkretny projekt domu do ukształtowania terenu. Mapa do celów projektowych jest również wykorzystywana do projektowania uzbrojenia terenu. Problem w tym, że dom (a właściwie jego fragment) już na niej stoi.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Problemem jest także i to, że, jak Pan napisał, pozwolenie budowlane zostało pozyskane na dom, ale nie po obrysie obecnym (czyli z uwzględnieniem fragmentu obejmującego działkę gminną). Sytuacja, w której doszło do odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, wymaga najpierw ustalenia, czy jest to istotne odstąpienie, czy nie. Rozbudowa domu kosztem innej działki moim zdaniem stanowi istotne odstępstwo, choć nadzór budowlany w większości przypadków ocenę uzależnia od wpisu geodety w dzienniku budowy, a nie od powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej.

Trzeba też pamiętać, że istotne odstąpienie może być potraktowane jako samowolna budowlana. Do istotnego odstąpienia dochodzi także wtedy, gdy inwestor musi uzyskać nowe opinie, uzgodnienia, pozwolenia lub inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne.

Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła z dniem 1 stycznia 2017 r. nowe regulacje dotyczące istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a mamy z nim do czynienia w zakresie:

„1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2, sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych lub przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania.

(5a) Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych (…).”

Jak wcześniej nadmieniłam, zmianę, która jest istotna, można wykonać dopiero, jeśli uzyskano decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie będzie to samowola budowlana. Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej uregulowane zostały w art. 48 i następnych ww. ustawy – Prawo budowlane. Najpoważniejszą może być nakazanie w drodze decyzji, wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (to jest przez starostę lub prezydenta miasta w miastach na prawach powiatu) lub inspektora nadzoru budowlanego, rozbiórki obiektu budowlanego. Jednakże w przypadku stwierdzenia, że budowa taka spełnia dwie przesłanki tj.:

  1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

    – właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której inwestor, a pośrednio i Pan, poniesie wyłącznie skutki finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie prawnie uznany.

W konsekwencji powiatowy np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej (kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej regulują obecnie przede wszystkim: art. 48 i 49b oraz 50 i 51 Prawa budowlanego). Urzędem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw jest powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a w nielicznych wypadkach wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego (wojewódzki w przypadkach określonych w art. 83 ). Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie ww. warunków.

W przypadku, gdy ww. przesłanki są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. W przypadku obiektu budowlanego zrealizowanego bez decyzji pozwolenia na budowę, jej wysokość zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz jego wielkości (oba współczynniki określone zostały w tabelce stanowiącej załącznik do ustawy). Dla przykładu, opłata legalizacyjna z tytułu samowolnie pobudowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi 50 000 zł (i to bez względu na kubaturę obiektu). Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o nakazie rozbiórki. Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może niemałe obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

W tym przypadku podstawowym jednak warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

  1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
  2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Zatem obawiam się, że kwestia samowoli, do której najprawdopodobniej doszło w Pana przypadku, jest też „kwestią żywą” i nie ma co czekać, aż się sprawa przedawni, ponieważ to nie nastąpi. Być może jednak po wykupieniu działki od gminy nic się już nie wydarzy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »