Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Dom z licytacji komorniczej - usytuowanie niezgodne z projektem

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2022-05-19

Kupiłam od komornika na licytacji dom bez dokumentacji, ale znałam kierownika budowy, który akurat go prowadził, i zapewnił mnie, że wszystko jest w porządku. Udało mi się odkupić dokumenty od poprzednich właścicieli. Dom był w stanie surowym otwartym, a obecnie jest już ukończony. Niestety okazało się teraz, że dom jest źle usytuowany na działce. Są duże różnice, przede wszystkim od drogi jest 3,5 m, a według projektu powinno być 7 m. Kto ponosi za to odpowiedzialność i co powinnam teraz zrobić? Dodam, że w dzienniku budowy nie ma pierwszego wpisu od geodety, jest wpis kierownika budowy, iż przejął plac z wytyczonym przez geodetę budynkiem.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dom z licytacji komorniczej - usytuowanie niezgodne z projektem

Wyłączenie rękojmi przy nabyciu nieruchomości na licytacji komorniczej

Zgodnie z art. 971 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Niestety, przepis ten definitywnie wyłącza zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) o rękojmi za wady fizyczne i prawne odnośnie do licytowanej nieruchomości i przedmiotów z nią nabytych. Tym samym nie ma Pani możliwości żądania wprost tego rodzaju roszczeń.

W nauce prawa podkreśla się, że podważanie nabycia nieruchomości w drodze licytacji publicznej odbywa się za pomocą środków procesowych przewidzianych w postępowaniu egzekucyjnym, jeżeli Pani nabyła już nieruchomość, istnienia jej wad nie może Pani kwestionować. Tym samym ani poprzedni właściciel, ani komornik nie ponoszą w świetle ustawy odpowiedzialności. Nawet gdyby było inaczej i tak brak wiedzy, że nabywany dokument nie ma dokumentacji, rękojmię za wady by wyłączał.

Odpowiedzialność kierownika budowy

Jeżeli zaś chodzi o kierownika budowy – jeżeli doradzał Pani po przyjacielsku, to też trudno mu przypisać jakąś winę w sensie prawnym. Zgodnie z art. 415 K.c. tylko wówczas, jeżeli ktoś wyrządza drugiej osobie szkodę ze swej winy, obowiązany jest do jej naprawienia. Przyjmuję się, że do odpowiedzialności na zasadzie winy konieczne jest, aby ktoś działał w sposób zawiniony i takie jego działanie wyrządziło szkodę; aby wystąpił adekwatny związek przyczynowy między zachowaniem sprawczym i naruszeniem dobra, z którego wynikła szkoda. Żadna z przesłanek odpowiedzialności wynikających z art. 415 K.c. nie jest objęta domniemaniem. Jeśli zatem poszkodowany dochodzi roszczenia o naprawienie szkody na tej podstawie, musi wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności adresata jego roszczeń (tak: Komentarz do art. 415 K.c. pod red. K. Osajdy, teza 35 i 36, Legalis).

Dlatego będzie Pani musiała udowodnić kierownikowi budowy, że świadomie Panią wprowadził w błąd, albo przynajmniej przewidywał, że może Panią w błąd wprowadzić, lub działał lekkomyślnie. Jak rozumiem, dopiero z pomiarów geodezyjnych wyszło, że budynek jest usytuowany niezgodnie z projektem, więc w mojej ocenie Pani znajomy raczej nie mógł się tego domyślić.

Wpisy w dzienniku budowy

Odnośnie wpisów w dzienniku budowy – otóż kierownik budowy nie ma możliwości sprawdzenia geodety, bo nie ma wiedzy w tym zakresie. Skoro geodeta wytyczył budynek, to on rozpoczął prace zgodne z wytycznymi. Można zatem domniemywać z wpisu w dzienniku, że to geodeta, a nie kierownik budowy, się pomylił. Ale to są tylko przypuszczenia. Proszę spróbować wyjaśnić tę sprawę z kierownikiem budowy.

Zakup budynku bez dokumentacji od samego początku był niestety obarczony sporym ryzykiem, bo nie było żadnych przesłanek do założenia, że budowa jest zgoda z projektem. Ewentualnie można skonsultować z owym znajomym możliwość zalegalizowania stwierdzonej samowoli.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »