Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu na działce rolnej

Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2015-10-19

Chciałbym wybudować dom na działce rolnej. Jak to zrobić? W naszej gminie uchwalony został plan miejscowy. Dodam, że rolnikiem nie jestem, prowadzę działalność gospodarczą i mam kilka hektarów działek rolnych i budowlanych, ale gdyby było trzeba, mogę tę działkę przepisać na rolnika. I drugie pytanie: Czy budując na takiej działce, muszę zachować warunki zabudowy takie jak na działkach budowlanych? Czy np. będę mógł zbudować dom z płaskim dachem albo piwnicą?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W sytuacji gdy chce Pan rozpocząć budowę na gruntach klasyfikowanych jako rolne, a nie jest Pan rolnikiem, to ma Pan dwie drogi, które umożliwią Panu budowę.

Po pierwsze, powinien udać się Pan do gminy i poprosić o udostępnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego dowie się Pan, czy Pański grunt, mimo że jest gruntem rolnym, przewidziany jest pod zabudowę, czy też tylko pod uprawę, a może jest przewidziany pod zabudowę mieszkaniową.

Ponieważ nie jest Pan rolnikiem, do rozpoczęcia budowy konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze w trybie zmiany przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź w trybie ustalania warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy planu nie ma). W tym celu musi Pan złożyć wniosek o zmianę planu zagospodarowania gruntów w obrębie Pańskiej działki. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. W przypadku gdy grunty posiadane przez Pana należą do wyższej klasy gruntów, to do ich przekształcenia konieczne jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – użytki rolne klas I-III. Kolejnym krokiem na drodze do przekwalifikowania gruntu z rolnego na budowlany jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. O tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna. Uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej nie jest konieczne w odniesieniu do gruntów klas IV-VI złożonych z gleb pochodzenia mineralnego. Natomiast wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, wymaga decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

Proces ten niestety może trwać, bowiem jego tempo uzależnione jest de facto jedynie od dobrej woli urzędników, ustawy bowiem nie wyznaczają tutaj żadnych terminów.

Po przekształceniu działki może już ubiegać się Pan o pozwolenie na budowę.

Szybszą drogą jest przepisanie (w drodze darowizny lub poprzez sprzedaż) działki, na której ma być budowa, ojcu będącemu rolnikiem. Jako rolnik Pański ojciec ma prawo do budowy siedliska (zabudowa siedliskowa / zabudowa zagrodowa – terminy te są stosowane zamiennie w różnych ustawach) na posiadanej nieruchomości. Przez zabudowę zagrodową, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Dom w zabudowie siedliskowej może wznosić rolnik, jest on bowiem bezpośrednio związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Rolnikiem według przepisów obowiązującego prawa jest osoba, która dysponuje gruntem o powierzchni co najmniej 1 ha w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli: 1) uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze albo wykształcenie średnie lub wyższe, 2) lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym przez co najmniej pięć lat (art. 2 i 6 rozporządzenia). W takiej sytuacji wystarczy, że Pański tata złoży wniosek o pozwolenie na budowę.

Ponieważ w Pańskiej gminie uchwalony jest plan miejscowy, musi być nim ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w gminie do budowy domu w zabudowie siedliskowej. Jeśli działka jest mniejsza niż przewidziana w planie, to nie uzyska Pan (ojciec) pozwolenia na budowę. Jeśli jest większa lub równa, można składać wniosek o pozwolenie na budowę siedliska, oczywiście z zachowaniem wymogów koniecznych do uzyskania pozwolenia.

Zgodnie z Prawem budowlanym do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 33 Prawa budowlanego).

Co do pytania: czy może Pan wybudować budynek z piwnicą lub z płaskim dachem, to kwestie te są uzależnione od zapisów miejscowego planu zagospodarowania, jeżeli plan nie zabrania takiej zabudowy, jest ona dopuszczalna. W kwestiach tych pomogą Panu urzędnicy gminy oraz architekt, który będzie wykonywał projekt zabudowy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Kiedy można budować w granicy?

Kiedy można budować w granicy działki? Czy właściciel sąsiedniej działki może wybudować dom bez otworów okiennych od mojej strony w odległości...

 

Warunek zabudowy zagrodowej – 1 ha gruntu

Chcemy wybudować z mężem dom. Mój ojciec odpisze mi 3000 m działki rolnej. W okolicy działki są miejscowe plany w zabudowie zagrodowej. Ja nie...

 

Inny kolor dachówki niż określony w warunkach zabudowy

W warunkach zabudowy wskazano kolor dachu jako naturalny, czerwony lub brązowy. Bardzo chcemy mieć dach grafitowy lub czarny. Czy można zmienić warunki zabudowy...

 

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Chciałbym na wynajmowanej nieruchomości postawić kilka kontenerów magazynowych, niezwiązanych na stałe z gruntem, o powierzchni 6 do 30...

Pozwolenie na budowę przed scaleniem działek

Planuję realizację budynku wielorodzinnego na 5 działkach należących do 5 właścicieli. Działki nie mają dostępu do drogi publicznej. W celu...