Budowa tarasu z kostki brukowej i wiaty bez zgłoszenia

Nowe przepisy i brak zgłoszenia

Od 19 września 2020 r. obowiązują zmienione przepisy Prawa budowlanego zgodnie z ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 471, tekst jednolity, Dz. U. 2020, poz. 1333). W zapisach znowelizowanej ustawy modyfikacji uległa lista obiektów niewymagających zgłoszenia i pozwolenia na budowę. I tak, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 31, przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35 m² wymagają zgłoszenia właściwemu organowi, natomiast te do 35m² nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. 

Natomiast art. 29 ust. 2 pkt ustawy Prawo budowlane precyzuje wymogi dla wiat, które nie mogą przekroczyć powierzchni zabudowy 50 m². Maksymalna ilość wiat do wybudowania na każde 1000 m² bez pozwolenia wynosi dwie. Zgodnie z tym przepisem „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, budowa: wiat o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki”

Kostka brukowa – utwardzenie gruntu

Co do kostki. Na podstawie art. 29 ust. 4 pkt 4 „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na: utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych”.

Wiata może być traktowana jako budynek gospodarczy, przeznaczony na przykład na składowanie narzędzi ogrodniczych lub drewna, w którym tylko okazjonalnie parkuje się samochód, lub jako zadaszone miejsce parkingowe. Definicji wiaty nie ma w prawie budowlanym. Najogólniej mówiąc jednak wiata to budowla, która nie posiada co najmniej jednej ściany. W przepisach nie ma określonej ogólnej, jednakowej dla wszystkich wiat, odległości od granicy działki budowlanej (tak jak to jest w przypadku budynków).

Warunki techniczne budynków

W niektórych przypadkach zastosowanie ma Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Co prawda wiata nie jest budynkiem, jednak – jak wskazano w rozporządzeniu, ma ono zastosowanie także do budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków.

Jeśli zatem zamierzałby Pan postawić wiatę garażową (niezależnie od tego, czy miałaby ona 50 m² powierzchni czy mniej) to – zgodnie z prawem – kwalifikuje się ją jako zadaszone miejsce postojowe. Obejmują ją zatem przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie: odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być mniejsza niż 7 m; odległość wydzielonych miejsc postojowych dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m. Jeśli natomiast jest założenie, że samochód pod wiatą będzie stawiany tylko od czasu do czasu, to możliwość jej usytuowania na działce nawet w gęstej zabudowie jest większa. Jednak od 1 stycznia 2018 nastąpiła zmiana warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W znowelizowanej ustawie, mając na względzie charakter zabudowy jednorodzinnej, dopuszczono w określonych przypadkach sytuowanie niezadaszonych parkingów, składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, bez zachowania minimalnych odległości od okien budynku czy granicy działki.

Wiata bez ścian

Nie ma wymagań odległościowych do wiat rekreacyjnych czy też wiat przeznaczonych do przechowywania drewna – pod warunkiem, że nie mają ścian. Jeśli inwestor zdecyduje się na budowę wiaty ze ścianami, wówczas spełnia już ona funkcje użytkowe budynku o przeznaczeniu gospodarczym. W tej sytuacji minimalna odległość od granicy takiego obiektu to 4 m (albo 3 m, jeśli w ścianie zwróconej ku granicy nie ma okien ani drzwi). Oczywiście nie można zapomnieć o przepisach dotyczących ochrony budynków mieszkalnych przed niedopuszczalnym zacienianiem przez inne obiekty – postawiona wiata nie może „zabierać” słońca sąsiadowi. Niemniej jednak należy zauważyć, że jeżeli nasza przedmiotowa wiata u pozostaje bez ścian, to pozostaje to bez żadnych wymagań co do zachowania jakichkolwiek odległości. Wynika to z tego, że wiata nie pełni funkcji użytkowej, stąd można ją usytuować bezpośrednio przy granicy działki.

Natomiast gdyby wiata byłaby przeznaczona na przechowalnie drewna opałowego do np. kominka, to należy mieć na względzie przepisy przeciwpożarowe. Zatem w sytuacji, gdy wiata usytuowana jest bezpośrednio przy granicy z działką, wówczas winna mieć przynajmniej jedną przegrodę z ogniotrwałego materiału. Przegroda ta winna być usadowiona od strony działki.

Legalizacja obiektu

Obawiam się, że w opisanej przez Pana sytuacji wyjaśnienia wymaga charakter wiaty, tj. czy pełni ona rolę użytkową, czy nie. Ponieważ od tej kwalifikacji uzależnione są odległości których zachowanie od granicy działki sąsiada wymagają obowiązujące przepisy. Ponadto niestety postawiona wiata przekracza rozmiary zwalniające Pana z uzyskania pozwolenia na budowę. Wg Pana informacji wiata posiada 63 m² (9 m x 7 m), zatem stawiając ją dopuścił się Pan samowoli budowlanej. Czyli albo Pan sam „skróci” wiatę do wymaganych 50 m² albo czeka Pan proces legalizacji samowoli budowlane zakończonej albo nakazem rozbiórki albo wniesieniem opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego:

„[Samowola budowlana; decyzja nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego będącego w budowie lub jego części albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę; postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych]

1. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę. (…)

3. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację części, obiektu budowlanego lub jego zwanego dalej »wnioskiem o legalizację«, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej »decyzją o legalizacji«, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

4. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

5. Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy”.

Cały proces legalizacyjny i związane z nim opłaty legalizacyjne regulują kolejne po art. 48 artykuły ustawy.

A zatem w przypadku wykrycia samowoli budowlanej nadzór budowlany wyda postanowienie o wstrzymania budowy z jednoczesną informacją dla inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej i konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Następnie będzie Pan mógł w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej. Jeżeli złoży Pan wniosek o legalizację samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną w następstwie którego wydaje postanowienie, w którym zobowiąże wnioskodawcę do przedstawienia określonych dokumentów legalizacyjnych. W rzeczywistości to tożsama dokumentacja z tą, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenia na budowę. Dodatkowo trzeba będzie przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych, a także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu. Brak złożenia wyżej wymienionej dokumentacji skutkować będzie decyzją organu o rozbiórce.

Niestety mimo że obecne przepisy zostały nieco złagodzone i za samowolę budowlaną nie grozi już kara pozbawienia wolności, to grzywny nadal są bardzo wysokie i dotkliwe, ale można spróbować im zapobiec – poprzez np. wystąpienie o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu. Innym sposobem jest wskazanie lub wskazanie, że nie miał Pan świadomości, że należało dopełnić konkretnych formalności (niestety, trudne do udowodnienia przed sądem). Niemniej nie czekałabym długo z decyzją co do dalszych kroków wobec nadmiernie dużej wiaty.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼