Budowa instalacji wodno-kanalizacyjnej we wspólnej drodze

Roboty budowlane jako czynność zwykłego zarządu

Sąd w swoim orzeczeniu miał rację, iż wykonanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych – niezależnie od zasięgu prac – stanowi czynność zwykłego zarządu i wymagana jest w takim wypadku zgoda większości właścicieli, a nie wszystkich. W mojej ocenie przedstawiona czynność nosi niestety znamiona czynności zwykłego zarządu.

Zgodnie bowiem z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Chodzi o czynności prawne i faktyczne, które związane są z bieżącą eksploatacją rzeczy, korzystaniem i pobieraniem pożytków z niej, dokonywaniem czynności mających utrzymać ją w dotychczasowym stanie (nakłady konieczne). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. znaczenia czynności dla całokształtu stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet w zależności od okoliczności w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie (red. Osajda, Legalis, 2020).

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczono np.:

• instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.4.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02,);
• budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.6.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11);
• budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 2.4.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02);
• złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (post. SN z 24.11.2016 r., sygn. akt III CSK 394/15).

Zgoda większości współwłaścicieli

Z uwagi na powyższe podnoszę, iż w mojej ocenie czynność wykonana przez sąsiada na kawałku nieruchomości wspólnej mieści się w graniach czynności zwykłego zarządu, a więc do jej wykonania wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Dlatego jeżeli sąsiad posiada większość w tym zakresie – czyli więcej niż połowę, modernizacja taka może zostać wykonana i niestety nie wpłynie Pani na to.

Do dokonania czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 Kodeksu cywilnego). Bierze się pod uwagę bezwzględną większość (tzn. ponad połowa wszystkich udziałów), tzn. nie ma znaczenia, ilu współwłaścicieli wypowiedziało się w danej sprawie.

Naruszenie prawa własności przez roboty budowlane w drodze

Nie wskazała Pani proporcji udziałów, jeżeli więc udziały są równe po 1/2, to nie możemy mówić o większości. Jeżeli jednak położenie instalacji na skutek bliskości z Pani nieruchomością w jakiś sposób narusza Pani prawo własności, np. powoduje podwyższenie terenu i zalanie Pani nieruchomości itp., może Pani powołać się na naruszenie Pani prawa własności.

Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności”. Z uwagi na powyższe, jeżeli działanie współwłaściciela narusza Pani prawo własności, tworzy różnego rodzaje immisje, jak np. zalewanie lub inne niedogodności, może Pani skorzystać z powyższej instytucji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼