Budowa dwóch domów w zabudowie bliźniaczej na jednej działce

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej. Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwana dalej: ustawą).

Etapy uzyskania pozwolenia na budowę dwóch domów

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z budową dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W przypadku tego typu inwestycji możliwe są dwie drogi postępowania. Albo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę na obie nieruchomości, albo uzyskanie pozwolenia na budowę najpierw jednej nieruchomości, a następnie drugiej. W przypadku tego drugiej rozwiązania należałoby zweryfikować, czy aktualnie nie jest otwarta procedura uchwalania bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy mogłoby pokrzyżować Panu plany co do drugiego domu. Jeżeli takich planów nie ma, to można wystąpić o pozwolenie na budowę jednego z domów, a po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na drugą inwestycję. Podział takiej inwestycji na dwa etapy jest możliwa jedynie w przypadku zamierzenia inwestorskiego – obiektu budowlanego, który może istnieć samodzielnie. Tak więc oba te obiekty muszą spełniać warunki techniczne i stanowić samodzielną całość. W przypadku „etapowania” takiej inwestycji należy w pierwszej kolejności – podczas pierwszego wniosku o pozwolenie na budowę – dołączyć projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego, a następnie w przypadku drugiej nieruchomości wystarczający będzie jedynie projekt architektoniczno-budowlany tego obiektu. W projekcie zagospodarowania terenu powinny zostać ujęte wszystkie planowane inwestycje, w tym miejsce usytuowania obu szamb.

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego.

Zabudowa bliźniacza

Ustawodawca nawet w przypadku etapowania zamierzenia budowlanego przywiązuje wagę do oceny zgodności z prawem całego zamierzenia inwestycyjnego, a nie tylko poszczególnych jego etapów, a jego wolą było, aby w przypadku etapowania zamierzenia budowlanego ocena, czy zamierzenie to oddziałuje na usprawiedliwione interesy osób trzecich, dokonywana była z uwzględnieniem całego zamierzenia budowlanego, a nie tylko poszczególnych jego etapów, w związku z czym weryfikacja przedsięwzięcia do wydania pozwolenia na budowę musi w przypadku etapowania inwestycji uwzględnić uwarunkowania wynikające z projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Decyzja dotycząca pozwolenia na budowę każdego kolejnego etapu inwestycji winna zatem obejmować jedynie projekt architektoniczno-budowlany obiektu (zespołu obiektów) objętego wnioskiem. Integralną częścią takiego pozwolenia budowlanego będzie wówczas ostateczna decyzja dotycząca pozwolenia na budowę I etapu, w części zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 27 września 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 663/18).

Przepis art. 33 ust. 1 ustawy Prawo budowlane dotyczy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę obejmującego całe zamierzenie budowlane i to nawet wówczas, gdy niektóre roboty budowlane objęte tym projektem mogłyby być wykonywane na podstawie zgłoszenia. Projekt budowlany zatwierdzony w drodze pozwolenia na budowę winien obejmować także i te elementy, których odrębna realizacja nie wymagałaby takiego pozwolenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2018 r., sygn. akt II OSK 2010/17).

Uwzględnienie późniejszych inwestycji

Podsumowując, decydując się na tzw. etapowanie inwestycji w postaci dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej w pierwszym wniosku o pozwolenie na budowę należy uwzględnić również inwestycje, które mają powstać w kolejnych etapach. Powinny zostać uwzględnione zarówno obiekty budowlane, które wymagają uzyskania pozwolenie na budowę, jak i te dla których wystarczające jest samo zgłoszenie. W dalszych etapach pozwolenie na budowę z I etapu będzie integralną częścią dalszych decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.