Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego a wydzielenie kilku lokali

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-02-06

Kończę budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ubiegłym roku oddałem do użytku taki sam budynek, w którym zostało wydzielonych 12 lokali. Z tym, będącym na ukończeniu, chciałem postąpić podobnie: do końca roku oddać budynek i wydzielić w nim 12 lokali. Napotkałem jednak trudności – nastąpiła nowelizacja ustawy o własności lokalowej i dopisano zapis obowiązujący również w Prawie budowlanym, że z budynku mieszkalnego jednorodzinnego można wydzielić najwięcej dwa lokale. Otrzymałem informację, że potrzebna jest zmiana decyzji o warunkach zabudowy, że powinienem złożyć projekt zamienny i również zmienić pozwolenie na budowę na budynek mieszkalno-pensjonatowy. Wówczas będę mógł wydzielić 12 lokali. Zwracając uwagę na słowo „jednorodzinny” w obu ustawach, proszę o wyjaśnienie wraz podstawę prawną co do możliwości wydzielenia 12 lokali z budynku mieszkalno-pensjonatowego, odwołując się do Prawa budowlanego. Lokale spełniają wszystkie wymagania. Budynek pozostaje w funkcji mieszkalnej, zmiana dotyczy nazewnictwa – pozwolenie na budowę oraz warunki zabudowy będą określały budynek jako mieszkalno-pensjonatowy, a nie budynek mieszkalny jednorodzinny.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Musimy na początek określić, co dokładnie chce Pan osiągnąć. Pisze Pan o budynku pensjonatowym, a także o wyodrębnieniu lokali.

Wyodrębnienie lokali polega na stworzeniu takiego stanu, w którym każdy z lokali ma osobną księgę wieczystą (KW) i udział w nieruchomości wspólnej – analogicznie jak mieszkanie w bloku. Lokal, jako część budynku, będzie stanowić wówczas odrębną nieruchomość.

Pensjonat, gdzie będą wynajmowane pokoje, nie musi mieć wyodrębnionych lokali. Lokale mogą spełniać normy samodzielności – za najistotniejszą cechę samodzielności lokalu uważa się wydzielenie pomieszczenia trwałymi ścianami w obrębie danego budynku – WSA w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (III SA/Gd 213/08) wskazuje, że: „samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też »ściany« pełniące w istocie funkcję prowizoryczną […]. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany […]”.

Jednak, aby był to pensjonat, lokale nie muszą stanowić odrębnej własności.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z art. 3 ustawy – Prawo budowlane budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Przepis ten obowiązuje od 2003 r., ale chodzi tu o sytuację, w której jeden budynek będzie miał nie więcej niż 2 lokale odrębne, takie jak w bloku, z osobnymi KW i osobnymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Do czasu gdy będą tam wyodrębnione tylko 2 lokale – budynek nie będzie budynkiem wielorodzinnym, ale nadal jednorodzinnym. Jeśli chce Pan mieć 12 odrębnych lokali, to już tworzy Pan budynek wielorodzinny i tu faktycznie musi mieć Pan zmianę warunków zabudowy, zmianę projektu i pozwolenia na budowę.

Jeśli chce Pan mieć zamiast budynku jednorodzinnego, mieszkalnego, budynek pensjonatowy, to po zakończeniu budowy i oddaniu go do użytkowania wystarczy złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania budynku.

W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego – za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

Artykuł 3 pkt 2a Prawa budowlanego stanowi, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.

Prowadzenie w budynku działalności w postaci wynajmowania pokoi zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Budynek przeznaczony na potrzeby handlu jest budynkiem użyteczności publicznej, co wynika z przepisu § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) i musi spełniać określone dla tego typu obiektów warunki techniczne.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się przede wszystkim do ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w tym obiekcie działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego zmienionego sposobu użytkowania. Wymagania te zostały określone w art. 5 Prawa budowlanego i uwzględniają wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne).

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych.

Zgłoszenie zmiany powinno być więc dokonane, a może być dokonane po wybudowaniu budynku, bez potrzeby zmian w dokumentacji, o ile organ PINB nie nakaże dokonania zmian w budynku – przeprowadzenia prac czy robót.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »