Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak miejsca na parking i zieleń na działce pod budynek usługowy

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-05-27

Inwestor ma działkę o przeznaczeniu pod usługę, na której projektowany jest budynek usługowy. Po wybudowaniu nowego budynku usługowego przyległego do istniejącego usługowego na tej działce zabrakło miejsca na parkingi i zieleń. Czy zieleń 20% można liczyć razem z zielenią na działce sąsiedniej MR – działka ta jest własność inwestora? Czy parkingi, które nie zmieściły się na działce usługowej, można umiejscowić na działce dzierżawionej przez inwestora (obok inwestycji) o przeznaczeniu usługowym?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z dwoma działkami ewidencyjnymi, na których przeprowadzana jest inwestycja budowlana. Obie działki inwestora mogą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane stanowić jedną działkę budowlaną.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 „działka budowlana jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Wydanie pozwolenia na budowę nie jest uzależnione od uprzedniego podziału geodezyjnego działki gruntowej, na której ma być realizowana inwestycja. Nie wynika to z żadnego przepisu prawa. Nie ma też przeszkód, aby jeden obiekt budowlany był zlokalizowany w granicy np. dwóch działek gruntu (tzw. działek geodezyjnych), jeżeli tworzą one jedną nieruchomość gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Kwestią istotną dla udzielenia pozwolenia na budowę jest natomiast złożenie przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 297/15).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Brak jest zatem przeszkód prawnych, by budynek został postawiony na jednej działce ewidencyjnej, natomiast wymagane prawem tereny zielone dotyczyły drugiej działki. Jednak istotną okolicznością jest uwzględnienie tej okoliczności we wniosku o wydanie pozwolenie na budowę wraz z planem zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 32 ustawy Prawo budowane:

„1. Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

1) przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów;

3) wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw energii - w przypadku budowy gazociągu przesyłowego, gazociągu o zasiągu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych.

1a. Minister właściwy do spraw energii wyraża zgodę, o której mowa w ust. 1 pkt 3, po uzyskaniu opinii Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, jeżeli budowa gazociągu przesyłowego nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa energetycznego Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrażenie zgody następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się za wyrażenie zgody.

2. Uzgodnienie, wyrażenie zgody lub opinii, o których mowa w ust. 1 pkt 2, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań.

3. Przepis ust. 2 nie dotyczy przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji, oraz uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

4. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwoleń, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz.U. z 2017 r. poz. 2205 oraz z 2018 r. poz. 317), jeżeli są one wymagane;

2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

4a. Nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem przepisu art. 28 ust. 1.

5. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzory:

1) wniosku o pozwolenie na budowę;

2) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) decyzji o pozwoleniu na budowę;

4) zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

6. Wzory wniosku, oświadczenia oraz zgłoszenia, o których mowa w ust. 5, powinny obejmować w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu. Wzór decyzji o pozwoleniu na budowę powinien obejmować, w szczególności, określenie organu wydającego decyzję, dane osobowe lub nazwę inwestora i innych stron postępowania oraz inne informacje niezbędne inwestorowi do legalnego wykonywania robót budowlanych”.

Tak więc koniecznym warunkiem spełnienia wymogów dotyczących budowy na działkach jest przedstawienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Art. 3 ust. 1 pkt 11 ustawy Prawo budowlane zawiera definicję legalną pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – zgodnie z którą jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

O ile tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady jest wystarczającą podstawą do uznania, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane istnieje, o tyle w przypadku tytułu wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego ustawa wyraźnie stanowi, że tytuł ten musi „przewidywać uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2018 r., sygn. akt II OSK 2648/16).

Zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości jest potrzebna do budowy, rozbudowy lub przebudowy obiektu będącego własnością w częściach ułamkowych. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2182/16).

Podsumowując, projektem budowlanym można objąć kilka działek ewidencyjnych, które będą stanowiły działkę budowlaną. Istotne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. O ile prawo to wynika z samego fakty własności nieruchomości, o tyle w przypadku umowy dzierżawy umowa ta powinna przewidywać takie uprawnienie. Całość tej inwestycji powinna zostać ujęta we wniosku o pozwolenie na budowę wraz z załączonym planem zagospodarowania teren.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »