Awaria kanalizacji w piwnicy - kto odpowiada za naprawę?

Samodzielny lokal i nieruchomość wspólna

W art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalu zawarta jest definicja „samodzielnego lokalu mieszkalnego” w rozumieniu ustawy i stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast w art. 3 ust. 2 sformułowano definicję ustawową „nieruchomości wspólnej”. Wymienione przepisy są więc źródłem przyjętego w ustawie dychotomicznego podziału na dwie kategorie nieruchomości, a mianowicie stanowią podstawę wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości, a ponadto nieruchomości wspólnej/właścicielskiej SP, której elementami są m.in. części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Pomieszczenia przynależne w budynku należącym do Skarbu Państwa

Pomieszczenia przynależne mają zapewniać pełną realizację określonej funkcji, przy zachowaniu odrębnej własności lokalu. To powoduje konieczność traktowania pomieszczeń nie wchodzących bezpośrednio w skład lokalu, jako część tego lokalu dla zapewnienia realizacji określonych potrzeb właściciela czy najemcy lokalu. Pomieszczeniami przynależnymi zgodnie z przepisami praw są: piwnice, strychy, komórki lokatorskie oraz garaże. Przeważanie mają one wspólną z lokalem księgę wieczystą i nie można ich bez lokalu sprzedać. Ale może być też inaczej. W wyroku z dnia 8 czerwca 2006 r. (sygn. akt II CSK 37/200), wyraźnie powiedziano, iż „właściciel [nie musi przy wyodrębnianiu lokalu kwalifikować piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Może ustalić tylko udział w nieruchomości wspólnej obejmującej piwnice”. Wtedy będzie to część wspólna.

Koszty naprawy awarii w budynku

Trzeba pamiętać, że prac w nieruchomości wspólnej/jednego właściciela nie wykonuje się na życzenie poszczególnych właścicieli. Każdy wydatek powinien być zaakceptowany przez zarząd, a koszt podzielony według udziału wszystkich właścicieli. Jednym słowem: jeżeli administracja uznałby, że naprawa kanalizacji jest niepotrzebna – to nie powinna podejmować żadnych działań! Skoro administracja jako zarządca nieruchomości wspólnej podjął takie działania, to za zgodą zarządu. Pytanie zasadnicze to: na kogo został wystawiony rachunek? Gdyby takie działania podjął samodzielnie jeden z właścicieli, to wykonałby te prace na własne ryzyko i własny koszt, ale jeżeli administracja, to wydaje się, że na swoje ryzyko oraz koszt.

Obciążenie kosztami naprawy awarii

Co istotne, co do zasady kanalizacja stanowi nieruchomość wspólną/właściciela budynku, a nie część składową Pana piwnicy. W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej najczęściej przyjmuje się, że nieruchomość wspólną/właściciela budynku stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w lokalach, a w przypadku kanalizacji – piony kanalizacyjne. Zatem jeżeli naprawa dotyczy pionu, to nie obciąża ona Pana. Jeżeli była inna, to niestety koszt będzie po Pana stronie (jeżeli piwnica jest Pana własnością w raz z lokalem) albo obciąży współwłaścicieli (gdy piwnica jest jedynie wydzielona do używania).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼