Pozwolenie na budowę na działce, nad którą idzie kabel wysokiego napięcia

Działania jakie należy podjąć przy zakupie działki budowlanej z zamiarem dokonania inwestycji

Zakup działki budowlanej, na której kiedyś zamierza Pan dokonać inwestycji, powinien być poprzedzony sprawdzeniem kilku rzeczy, do których zaliczamy:

• stan prawny nieruchomości (wpisy w KW, ewentualne hipoteki, obciążenia, ograniczenia, roszczenia osób trzecich), a także to, czy ten stan jest uregulowany, a wpis w KW aktualny,
• czy stan w KW zgadza się z wypisami w rejestrach gruntów (niekiedy bywa tak, że działka ma inna powierzchnię w rejestrach, inną w KW, potem jest z tym tylko problem),
• plan zagospodarowania przestrzennego – może w istotny sposób ograniczyć Panu budowanie na tej działce; tu należy sprawdzić – na jakim obszarze leży działka i jakie inwestycje są dozwolone na tym obszarze – dopuszczalna powierzchnia zabudowy, rodzaj zabudowy, linia zabudowy,

Warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy

• jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego – należy sprawdzić w gminie, czy nie ma studium uwarunkowań – jest to pierwszy krok, gdy gmina uchwala plan – zwykle plan jest taki jak studium, więc należy sprawdzić w nim to samo co w planie (co więcej, w planie lub studium może okazać się, że działka częściowo przeznaczona jest pod budowę drogi, i w przyszłości może zostać wywłaszczona),
• w planie czy studium proszę sprawdzić także tereny sąsiednie – aby potem nie być zaskoczonym, że w sąsiedztwie powstanie elektrownia wiatrowa, lub w sąsiedztwie jest teren inwestycyjny i może tam zostać pobudowana np. fabryka, lub inne uciążliwe „coś”.

Jeśli nie ma planu zagospodarowania, należy sprawdzić zabudowania sąsiednie – bowiem w przypadku braku planu zagospodarowania przed budową wydaje się decyzję o warunkach zabudowy – w art. 61 ust. 1 ustawy zawarte zostały dodatkowe warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spełnienie tych warunków badane jest poprzez wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, którego granice wyznacza się na kopii mapy dołączonej do wniosku, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (jest to część działki, która przylega do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588).

Warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1, określany jako „zasada dobrego sąsiedztwa”, umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. W takim przypadku organ ustalając warunki zabudowy powinien przeanalizować dotychczasową zabudowę i w decyzji o warunkach zabudowy nawiązać do niej w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W szczególności linię zabudowy wyznacza się jako: przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej również ma nawiązywać do średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, z tolerancją do 20%, podobnie jest z górną krawędzią elewacji frontowej oraz z geometrią dachu (§ 4–8 rozporządzenia). Pojęcie „działka sąsiednia” nie będzie tożsame z rozumieniem terminu „nieruchomości sąsiednie” w przypadku ustalania stron postępowania, a więc działki posiadającej przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza przepisu art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów przywoływanego wyżej rozporządzenia uprawnia do stwierdzenia, iż dla potrzeb ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, „działką sąsiednią” dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (tak Grażyna Zalas, Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowe rozwiązania w zakresie realizacji inwestycji, „Casus” 2004 r., nr 31, s. 44).

Ustalenie dominującej funkcji, jaką pełnią budynki zlokalizowane na terenie sąsiadującym z działką budowlaną

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz przepisy rozporządzenia wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie również znajdują się działki niezabudowane, co przeciwdziałać ma zabudowie rozproszonej, a tym samym zmniejszać koszty budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Problemem może być sytuacja, gdy działki sąsiednie w stosunku do działki, na której planowana jest inwestycja, zabudowane są budynkami o różnych funkcjach, np. z jednej strony działki jest zakład produkcyjny a z drugiej dom jednorodzinny. W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie dominującej funkcji, jaką pełnią budynki zlokalizowane na danych terenie i ustalenie warunków zabudowy na inwestycję, która będzie zgodna z tą dominującą funkcją.

Od zasady określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 przewidziane są wyjątki, które dotyczą:

• inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego obowiązujących do 31 grudnia 2002 r.,
• zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie,
• lokalizacji linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

Dostęp do drogi publicznej przy zakupie działki budowlanej

Następnym warunkiem jest ustalenie, że działka ma dostęp do drogi publicznej, przez co należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami (art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; j.t. Dz. U. 2007 r. Nr 19, poz. 115).

Następnie ustalenia wymaga, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (droga, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5).

Wymagane zgody przy zakupie działki budowlanej

Konieczne jest również, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych lub też był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc 31 grudnia 2002 r.

Zasady przeznaczania gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne określone są w rozdziale 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2004 r. Nr 121, poz. 1266). Nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia grunty rolne stanowiące użytki klas I–III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia nie przekracza 0,5 ha, użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia nie przekracza 1 ha oraz użytki rolne klas V i VI, jeżeli nie są wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk i oczek wodnych.

Tutaj należy zaznaczyć, że na tle tego sformułowania (nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia), występują kontrowersje w związku z brzmieniem art. 7 ust. 1 ustawy. Przepis ten, w związku z art. 7 ust. 2, stanowi, że „przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w 7 ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”. Zatem, a contrario, w sytuacji, gdy zmiana przeznaczenia nie wymaga zgody, o której mowa w art. 7 ust. 2, to nie stosuje się trybu zmiany przeznaczenia dokonywanej przy uchwalaniu miejscowego planu. Takie jednakże rozumienie przepisu całkowicie niweczyłoby sens ochrony gruntów rolnych, bowiem jeżeli obszar inwestycji nie obejmowałby co najmniej 0,5 ha, wówczas nie byłaby konieczna zgoda na zmianę przeznaczenia i teren mógłby być traktowany jako niewymagający uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 4. Przepis ten należy zatem rozumieć w ten sposób, że nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia wówczas, gdy teren objęty uchwałą o sporządzeniu miejscowego planu nie przekracza powierzchni z art. 7 ust. 2. Przypadki, w których nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia, obejmują sytuacje zabudowy gruntów, które nie są użytkami rolnymi, albo też – mimo zmiany ich zagospodarowania – nadal traktowane są jak grunty rolne (por. art. 2 ust. 2–10 ustawy o ochronie).

Zmianę przeznaczenia należy odróżnić od wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej (zobacz art. 11 i art. 12 oraz co do zwolnień od obowiązku ponoszenia należności i opłat – art. 12a). Ponadto decyzja powinna być zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5), co jest wymogiem oczywistym, bowiem w zasadzie każda decyzja administracyjna powinna być zgodna przepisami prawa.

Należy sprawdzić także, czy działka na zapewniony dostęp do drogi publicznej, czy przez działkę nie prowadzą sieci wodociągowe, gazowe, kanalizacyjne w sposób uniemożliwiający zabudowę.

Pod samą linią nie wybuduje Pan nic – wymagane są odległości od linii niskiego napięcia, także jeśli chce Pan być pewien, że kiedykolwiek cokolwiek na tej działce postawi – najlepiej byłoby poprosić o opinię architekta – sprawdzi odległości od granic, odległości od drogi, od słupów, ewentualnych sieci wodociągowych czy gazowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.